Вы здесь:   Главная

MOбильная NEдвижимость - функциональная и географическая мобильность Ваших активов

Автор 

Проект "MONE" (Мобильная Neдвижимость) инициирован в целях содействия возникновению и развитию в России рынка парков мобильных домов – ландшафтных комплексов, предназначенных для размещения мобильных домов, на селитебных, рекреационных и иных территориях с целью временного или постоянного проживания людей.

Проект предполагает привлечение к решению этой задачи ключевых интересантов MONE-рынка1 – землевладельцев, производителей мобильных объектов и владельцев сервисов и инфраструктур, регуляторов и, естественно, его главных бенефициаров - "активных горожан", стремящихся расширить функциональную и географическую мобильность своих «жилищных» активов.

В нашем понимании рынок мобильной недвижимости - это горизонтально организованная сетевая структура, участники которой совместными усилиями порождают и регулируют экономический оборот MONE-объектов2, а так же необходимых для их размещения и функционирования инфраструктур и сервисов.

В принципе, при наличии платежеспособного спроса на объекты и инфраструктуры MONE все необходимые рыночные процессы развиваются эволюционно, как методом заимствования успешной западной практики, так и посредством собственных проб и ошибок.

Однако, как показывает опыт прочих, уже сформированных сегментов российского рынка недвижимости, процесс становления "цивилизованных рыночных отношений" можно значительно ускорить, в разы сократив, тем самым, число ошибок и количество участников, от них пострадавших. И кратно увеличив количество участников выигравших.

Основной способ такого ускорения мы видим в систематизации лучшей практики рыночного поведения ключевых заинтересованных сторон (упомянутых выше производителей MONE-объектов и сервисов, владельцев земли и инфраструктур, регуляторов и т.п.) и создании информационно-коммуникационных сервисов, обеспечивающих простое и удобное применение (и тиражирование) этой лучшей практики.

В настоящей публикации тезисно изложены наше видения основных рыночных процессов и обеспечивающих их выполнение организационных, технических, информационных и иных структур.

Все течет, все изменяется

И с каждым днем – изменяется все быстрее

Растущая «текучесть», мобильность современной жизни находит отражение в каждой ее сфере – в том числе – в самой доселе стабильной - недвижимой.

Люди меняют свои потребительские предпочтения регулярно – с возрастом, изменением социального статуса, места жительства, профессии, да и просто в связи со сменой времен года.

До сей поры удовлетворение новых потребностей осуществлялись большинством в пространстве централизованно создаваемых государством (крупными девелоперами) инфраструктур и сервисов жизнеобеспечения (городов, коттеджных поселков и т.п.).

Но сегодня, не находя в централизованных инфраструктурах объектов и сервисов необходимого качества / стоимости, люди начинают создавать их (сервисы, объекты и инфраструктуры) самостоятельно – по индивидуальным проектам и за собственный счет. И таким же индивидуальным образом – год за годом «функционально подстраивают» – под новую занятость, возраст, статус. И все чаще – под новое место.

А растущий спрос на функционально и географически мобильные инфраструктуры жизнеобеспечения формирует соответствующее предложение - новый MONE-сегмент рынка недвижимости.

Недоступность инфраструктур и сервисов

Существующие транспортные и энергетические инфраструктуры не имеют необходимых для владельцев MONE-объектов "точек подключения".

Частные сервисы и общественные услуги «не дотягиваются» в места размещения MONE.

Ключевым фактором, сдерживающим формирование и развитие рынка MONE является сложность и стоимость создания базовых инфраструктур жизнеобеспечения – прежде всего - транспортной и энергетической, а так же – недоступность для владельцев MONE большинства необходимых им частных сервисов и общественных услуг.

Те инфраструктуры, сервисы и общественные услуги, что созданы государством и частными девелоперами, без остатка используются для реализации высокодоходных и дорогих проектов селитебного строительства, как части основной системы расселения (в контексте предлагаемой настоящим проектом терминологии).

Те, что хаотически складываются в пределах сельских поселений и дачных поселков, в подавляющем большинстве случаев – низкого качества, либо – запредельно дороги, а потому – для массового МОNE – рынка не годятся.

Возникнет «MONE-экосистема3»

Вследствие растущего платежеспособного спроса на новые, функционально и географически мобильные объекты и инфраструктуры жизнеобеспечения возникнет «MONE-экосистема (сегмент рынка недвижимости) - горизонтально организованная сетевая структура, участники которой совместными усилиями порождают и регулируют экономический оборот MONE-объектов, а так же необходимых для их размещения и функционирования инфраструктур и сервисов.

Производственная и домостроительная индустрия организуют производство мобильных (модульных, плавучих, перемещаемых и т.п.) домов и сервисных объектов.

Землевладельцы, желающие получать доход, но не планирующие крупных девелоперских проектов, профинансируют локальное инженерное и транспортное обустройство и сдадут оборудованные земли в аренду MONE-арендаторам

Производители эксплуатационных сервисов предложат необходимые услуги (технической эксплуатации, санитарного содержания, охраны и т.п.).

Органы местного самоуправления организуют доступ жителей MONE-комплексов к базовым социальным услугам (образования, здравоохранения, охраны общественного порядка).

Органы государственной власти организуют регулирование рынка MONE (сформируют необходимую нормативную правовую базу, организуют контроль ее исполнения и т.п.).

Центры MONE-активности

У инициаторов MONE-проекта есть все необходимые для проведения в Рязанской области эксперимента по развитию «MONE -экосистемы» активы и компетенции.

И, главное, – есть амбиции осуществить такой эксперимент на максимуме возможностей - обобщая и масштабируя получаемые в ходе MONE-проекта знания и опыт.

У нас также складываются и продолжают развиваться в конструктивном русле профессиональные отношения с его ключевыми заинтересованными сторонами – муниципальными, региональными органами власти и управления, представителями профильных федеральных структур в области градостроительства и туризма, экспертами рынка недвижимости, землевладельцами, производителями MONE-объектов и т.п.).

У команды MONE-проекта есть опыт и возможности создания сетевых («расширенных») организаций, объединяющих и координирующих усилия заинтересованных сторон MONE-проекта, а так же – опыт создания информационных сервисов, обеспечивающих их функционирование и развитие.

 

Мотивационные основания

Развитие процессов и структур MONE-рынка (как и любого прочего) осуществляется конкретными субъектами (заинтересованными сторонами, стейкхолдерами), действующими на основе своего рационального интереса.

Описание архитектуры MONE-проекта на мотивационном уровне предполагает идентификацию стейкхолдеров, определение главных потребностей и ожиданий каждого из них, а так же формулирование основных целей и результатов развития, обеспечивающих удовлетворение этих потребностей и ожиданий.

Производители MOбильной NEдвижимости

Ключевыми участниками MONE-рынка, заинтересованными в его росте и развитии, являются производители мобильных домов, размещаемых в парках мобильных домов (ландшафтных комплексах, кемпинг-парках и скверах), в рекреационных, реабилитационных, спортивных и развлекательных зонах, а так же на водоемах (плавучие дома и сооружения).

Ключевой интерес производителей MONE-объектов видится в создании устойчиво высокого спроса на их продукцию, позволяющего кардинально снизить издержки и увеличить прибыльность и финансовую устойчивость бизнеса.

Ключевым фактором роста объемов продаж видится расширение линейки продуктов для максимально широкого охвата географических и функциональных сегментов MONE-рынка.

Такое расширение может производиться как посредством организации в интересующих MONE-производителей регионах совместного производства отработанных моделей мобильных домов (в форме СП, франшизы и др.), так и путем развития дилерской сети (поставки выставочных образцов для презентаций с последующей продажей или использованием в качестве офиса продаж и шоу-рума в презентуемом проекте).

Дополнительно к производителям MONE-объектов в росте рынка MONE заинтересованы их "смежники" - производители материалов и оборудования для устройства объектов локальной инженерной, транспортной и охранно-защитной инфраструктур, а так же различного оборудования для проживания и отдыха владельцев MONE-объектов.

Покупатели MOбильной NEдвижимости

Самой массовой категорией стейкхолдеров MONE-рынка являются покупатели мобильных домов.

В данной группе сегодня сформирован значительный отложенный спрос на широкую номенклатуру MONE-объектов в эконом, бизнес и премиум-сегментах MONE-рынка - мобильных домов, занимающего нишу между традиционными гостевыми и дачными домами на собственных земельных участках, и Караванами (Трайлерами) и Автодомами, нуждающимися в широко развитой сети автокемпингов в стране; а также спрос на плавучие дома, MONE-объекты для спорта, сервиса и развлечений.

Ключевая мотивация MONE-покупателя - приобрести мобильный дом для свободного или делового времяпрепровождения и иметь при этом реальную возможность свободно перемещать его между различными инфраструктурными площадками – парками мобильных домов. А так же, при необходимости, менять функциональность MONE-объекта (в зависимости от сезона, изменений в типе занятости, составе семьи и т.п.).

Дополнительным стимулом MONE-покупателя может стать коммерческое использование мобильного дома, в том числе путем его участия в клубных программах обмена по одному из вариантов таймшера, как владельцу одного или нескольких MONE-объектов, объединенных в гостиничный пул.

В качестве примеров ожидаемых требований владельцев MONE-объектов к их функциональной и географической мобильности можно привести следующие:

-   свобода функционального использования мобильного дома - в качестве гостевого дома, личного городского/сельского мини-отеля; кафе, приюта; офиса, ресторана, торгового павильона или их комбинации;
 
-   свобода географического использования приобретенного дома – в центральных, спальных, рекреационных и других районах города и регионах страны; размещение на территории городских и сельских кемпингов, зон отдыха, развлечений, курортов и т.п.

Для особой категории MONE-покупателей, так называемых выживальщиков [survivalism], перспективным стимулом владения MONE-объектами может стать не традиционно-ожидаемое ими пророчества о крахе цивилизации6, но и альтернативная стратегия выживания, учитывающая другие прогнозные ожидания глобальных техногенных и природных катаклизмов7. Здесь альтернативой подземным убежищам миллионеров может быть только эвакуация с мобильными домами на резервные территории вне зон вышеназванных катаклизмов.

Владельцы MONE-площадок

Важнейшими участниками развития MONE-рынка сегодня являются землевладельцы, заинтересованные в сдаче в аренду небольшие части земельных участков под размещение мобильных домов жилого, коммерческого и иного назначения, не попадая под ограничения, связанные градостроительными и природоохранными регламентами и с разрешенным использованием участка при его застройке объектами капитального строительства.

Ключевая мотивация потенциальных владельцев MONE-площадок - открытие новых возможностей использования крупных земельных «наделов» без их отчуждения, а так же минимизация стратегических рыночных, в т.ч. конъюнктурных, рисков связанных с капитальным строительством.

Дополнительной мотивацией может стать, с одной стороны, возможность секьюритизации MONE-бизнеса после его успешного запуска или, с другой стороны, возможность его «утилизации» с относительно небольшими затратами, если возникнет необходимость продать землю или придет новое понимание ее наилучшего, наиболее эффективного использования.

Владельцы MONE-бизнеса

Важной категорией стейкхолдеров MONE-рынка являются Предприниматели и сетевые сервис-ориентированные корпорации, ищущие возможность бизнес-присутствия как в сезонно-функционирующих MONE-площадках, так и в круглогодично эксплуатируемых MONE-поселениях

Ключевая мотивация бизнеса – реализация на территории MONE-площадок разнообразных инвестиционных проектов, ориентированых на спрос владельцев мобильных и плавучих домов) и гостей (арендаторов, автотуристов и пр.)

Наиболее реалистичными участниками MONE-бизнеса видятся:

-   Предприятия общественного питания (пивной ресторан, тематическое кафе, гриль-точка), созданные как путем индивидуальных инвестиций, так и на условиях франшиз известных брендов
 
-   Торгово-сервисные предприятия - мобильные торгово-сервисные павильоны для круглогодичного использования в целях обеспечения владельцев MONE и их гостей продовольствием, товарами первой необходимости, а так же предоставления в аренду средств сезонного развлечения и отдыха
 
-   Эксплуатационно-ремонтные предприятия, предоставляющие владельцам MONE-объектов услуги по технической эксплуатации и текущему ремонту конструкций и инженерного оборудования, а так же услуги по санитарному содержанию территории MONE-поселений

Владельцы бизнес-инфраструктур (MONE-аутсорсинг)

Важной категорией стейкхолдеров MONE-рынка являются предприниматели и сетевые сервис-ориентированные корпорации, ищущие возможность бизнес-присутствия как в сезонно-функционирующих MONE-площадках, так и в круглогодично эксплуатируемых MONE-поселениях4.

Ключевая мотивация бизнеса – реализация на территории MONE-площадок разнообразных инвестиционных проектов, ориентированных на спрос владельцев мобильных и плавучих домов) – резидентов, и гостей - арендаторов, автотуристов и пр.

Наиболее реалистичными участниками MONE-бизнеса видятся:

-   Предприятия общественного питания (пивной ресторан, тематическое кафе, гриль-точка), созданные как путем индивидуальных инвестиций, так и на условиях франшиз известных брендов.
 
-   Торгово-сервисные предприятия - мобильные торгово-сервисные павильоны для круглогодичного использования в целях обеспечения владельцев MONE-объектов и их гостей продовольствием, товарами первой необходимости, а так же предоставления в аренду средств сезонного развлечения и отдыха.
 
-   Эксплуатационно-ремонтные предприятия, предоставляющие владельцам MONE-объектов услуги по технической эксплуатации и текущему ремонту конструкций и инженерного оборудования, а так же услуги по санитарному содержанию территории MONE-поселений.

Государство и муниципалитеты

Еще одним важным интересантом MONE-рынка являются федеральные и региональные органы государственной власти, а так же органы местного самоуправления, ищущие возможности запуска новых стимулов и механизмов экономического развития подведомственных территорий, а так же их благоустройства и инфраструктурного развития.

Ключевым интересом органов региональной власти и местного самоуправления к развитию в регионах развитого MONE-рынка является возможность привлечения частных инвестиций в благоустройство и инфраструктурное развитие подведомственных им территорий.

И вовлечение, тем самым, во вновь создающийся экономический оборот невостребованных доселе земельных активов, рост производства продукции и услуг местных производителей, увеличение занятости и доходов населения, а так же - рост налоговых поступлений в соответствующие бюджеты.

Дополнительным интересом руководства регионов является:

-   Стимулирование не входящих в популярные туристские маршруты, в частности, маршрут «Золотое кольцо России» туристических потоков посредством формирования «туристски-ориентированных» MONE-проектов (автотуристских кластеров, кемпинг-парков, глэмпингов);
 
-   Использование двойного назначения MONE-площадок как мест резервного расселения5в территориально рассредоточенных суб-городских и сельских дачно-поселенческих образований.

 

ПРОДУКТ - БИЗНЕС - РЫНОК

Система наших целей предусматривает последовательную реализацию текущего инвестиционного проекта в г. Рязани, формирование портфеля инвестиционных проектов среднесрочной перспективы и развитие стратегических коммуникаций со стейкхолдерами MONE-рынка в Рязани, России и за ее пределами.

В составе целей стоит отметить:

-   Создание Велнес-парков в Рязани как образца MONE-поселения нового поколения;
 
-   Организация поставки и (по возможности) собственного производства ключевых элементов MONE-поселений – мобильных домов, инженерного оборудования, сопутствующих сервисов и т.п;
 
-   Формирование «расширенной» сетевой организации, координирующей деятельность основных заинтересованных сторон MONE-проектов;
 
-   Формирование рязанского локального MONE-рынка, как совокупности MONE-бизнесов, устойчивых норм делового оборота, регулирующих органов, обеспечивающих эффективное выполнение MONE-проектов на территории г. Рязани и Рязанской области
 
-   Участие в формировании российского рынка MONE в качестве полноправного его субъекта, полезного и уважаемого партнерами.

Бизнес по тиражированию лучшей MONE- практики

Результатом достижения целей MONE-проекта является устойчивое функционирование собственного MONE-бизнеса, а так же способность оказывать услуги по организации MONE-проектов любому количеству клиентов. Гипотетически – сотням и тысячам.

Формируемый в результате MONE-проекта бизнес по тиражированию лучшей MONE-практики включает в свой состав:

-   Устойчивое функционирование Вэлнес-парков в Рязани, как модели источника дохода и обучающей площадки;
 
-   Отработанные каналы поставки (частично - собственные технологии производства и обслуживания) MONE-объектов и сопутствующего оборудования;
 
-   Владение информационным порталом «MONE», обеспечивающим управление знаниями и коммуникациями участников «MONE-экосистемы» на территории Рязанской области и регионов, готовых к выстраиванию стратегических партнерских отношений;
 
-   Наличие административной поддержки органов государственной власти и местного самоуправления для минимизации возможных рисков, связанных с разрешительными процедурами при строительстве отдельных объектов инженерной и бизнес-инфраструктуры, использовании и благоустройстве территории создаваемых MONE-поселений.

 

Бизнес-архитектура MONE-рынка

Описание "бизнес-архитектуры" MONE-рынка предполагает идентификацию активов (продуктов и сервисов), вовлекаемых в рыночный экономический оборот а так же описание "бизнес-процессов" - алгоритмов действий участников рынка в ходе производства и потребления активов.

Ключевые MONE-агрегаты

Ключевым продуктом, формируемым в процессе функционирования и развития рынка мобильной недвижимости, является "MONE-поселение", как агрегат MONE-объектов, обеспечивающих их функционирование инженерных, транспортных и социально-бытовых инфраструктур, а так же доступных владельцам MONE-объектов государственных, муниципальных и частных сервисов.

Видится три базовых вида MONE поселений:

-   MONE-поселения для постоянного проживания (поселения, в которых ротация мобильных объектов жилья и социально-бытовой инфраструктуры осуществляется с периодичностью в 3-года и более)
 
-   MONE-поселения для сезонного использования.
 
-   MONE-поселения специального использования (многоцелевые поселения, целенаправленно сформированные под нужды для Министерства гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций России, используемые в качестве маневренного фонда органов региональной власти и местного самоуправления для временного расселения по госпрограммам сноса ветхого и аварийного жилья – реновации, редевелопмента и т.п.)

Cервисы MONE-поселений

Каждый вид MONE-поселения предоставляет своим клиентам определенную номенклатуру сервисов.

В качестве ключевых сервисных агрегатов логично выделить следующие:

 -   Комплекс жилищно-коммунальных сервисов;

 -   Комплекс рекреационных сервисов (обеспечивающий восстановление физических и психических сил, и здоровья резидентов парков мобильных домов (MONE-владельцев) и гостей (туристов);
 
-   Комплекс реабилитационных сервисов (таких, как пансионные сервисы для пенсионеров, санаторно-курортные услуги для лечения и профилактики различных заболеваний и т.п.);
 
-   Комплекс спортивно-тренировочных сервисов (обеспечивающих сезонную подготовку спортсменов, а так же проведение различных сезонных соревнований);
 
-   Комплекс туристских сервисов (предоставляемых кемпингами для временного размещения и обслуживания путешественников, и их автотранспорта);
 
-   Комплекс социально-культурных сервисов.

Функциональная мобильность MONE-сервисов

Существенная особенность сервисов, предоставляемых клиентам MONE-поселений, состоит в том, что их функционал может быть оперативно адаптирован к изменившимся требованиям владельцев MONE-объектов, а так же – к требованиям органов государственной власти и местного самоуправления.

Первая и наиболее распространенная форма функциональной мобильности MONE-поселений будет связана с сезонной переориентацией их сервисов – например, смена функционала рекреационных MONE-поселений с летнего (пляжные сервисы, кафе, танцполы и т.п.) на зимний (прокат снегоходов, лыж, зимних серфов и т.п.)

Кроме этого любой тип MONE – площадок, кроме своего прямого функционального назначения, может быть использован в качестве территории резервного поселения4.

Академические источники и технологические ориентиры рынка

Как возникновение рыночных отношений в России 90-х годов прошлого столетия основано на опыте западных стран, порой даже вопреки традициям дореволюционной России (американская система ипотечного кредитования жилья), так и развитие отдельных сегментов свободного, конкурентного рынка возникает по аналогии с развитыми зарубежными рынками.

Аналогом для формирования и широкого развития рыночных отношений в области эксплуатации парков мобильных домов, и оборота этих домов, включая массовое их производство в России, служи Великобритания, США и некоторые страны Западной Европы.

Однако, с учетам традиций и особенностей российских менталитетов (имея ввиду географическую и национальную «необъятность» России), английский и другой западный опыт, традиционные стандарты практики в управлении этим бизнесом могут дать старт идее, которая, в случае ее развития и реализации в России позволит сформировать новый сегмент рынка, интегрирующий земельный, гостиничный, туристический рынки, широко стимулирующий дополнительный спрос на промышленную продукцию, наукоемкие технологии (в т.ч. по совершенствованию локальных систем жизнеобеспечения), создаст предпосылки для эффективного градостроительного и экологического развития территорий. А также обеспечит интенсивное развитие автотуристской инфраструктуры.

________________________________________________

ССЫЛКИ:

Рынок MONE< /a> – сегмент рынка недвижимости, основой которого являются специально-оборудованные территории для размещения мобильных объектов, преимущественно жилого назначения, и сервисов для их эффективного использования. Акроним «MONE» (мобильная недвижимость) подразумевает «симбиоз» двух типов объектов:

- недвижимого – имущественного комплекса, состоящего из земельного участка с коммунальной инфраструктурой и объектами сервиса, 

- движимых объектов -  мобильных (передвижных) домов различного назначения (жилого, сервисного, рекреационного и т.д.).

2 MONE-объекты – мобильные (передвижные) дома или статические караваны, плавучие дома.

 3…-экосистема – система размещения объектов с минимальным техногенным влиянием на природные комплексы в сочетании с рациональным природопользованием, созданием или поддержанием креативных территорий; позволяющая им полностью восстанавливаться в случае ликвидации (утилизации) проектов.

4 MONE- поселение (MONE-площадка) – территория парка мобильных домов.

5 резервное расселение - создание демпфирующей расселенческой структуры для жителей многоквартирных домов в случаях техногенных аварий, сбоев ЖКХ и др., выстраивание эшелонированной системы защиты населения городов с централизованными системами жизнеобеспечения и отсутствии резервных форм и средств жизнеобеспечения при чрезвычайных ситуациях разного типа в соответствии со Стратегией национальной безопасности РФ.

(См. «Развитие национальной системы расселения и размещения производительных сил в Стратегии пространственного развития РФ»: 

6 Как самые богатые люди готовятся к концу света

   О современном искусстве 

7  Последствия остановки Гольфстрима;

   Дегазация водорода в центральных районах Русской платформы

Прочитано 257 раз