Вы здесь:   Главная

Анализ проблем формирования институциональной инфраструктуры рынка недвижимости

Автор 

В записке рассматриваются вопросы функционирования и развития рынка недвижимости, как макроэкономической среды, в рамках которой осуществляются процессы производства и потребления полезных свойств объектов недвижимости.

В качестве ключевого содержания рынка недвижимости рассматривается его институциональная инфраструктура, понимаемая как набор путей (механизмов) доступа участников рынка к ресурсам.

В статье предлагается рассмотреть базовый инструментарий формирования и развития институтов рынка недвижимости.

РАЗДЕЛ 1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ БАЗОВЫХ ПОНЯТИЙ.

1.1. Определение понятия "рынок недвижимости"

Для целей настоящего анализа определение ключевого понятия “рынок недвижимости” допустимо произвести в наиболее общей форме:

Рынок недвижимости (далее - РН) - макроэкономическая среда, в рамках которой осуществляются процессы производства и потребления полезных свойств объектов недвижимости.

Отличительными особенностями РН являются:

1.Частная собственность - право участников (юридических и физических лиц) по своему усмотрению приобретать, применять и реализовывать ресурсы и заключать договора, имеющие юридическую силу.

2.Свобода выбора - право участников по своему усмотрению в пределах своих доходов и возможностей использовать и реализовывать ресурсы.

3.Свобода предпринимательства - право участников самостоятельно организовывать процесс производства и реализовывать товары (работы, услуги) на рынке.

4.Личный интерес участника - как главный мотив его поведения на рынке.

5.Конкуренция - наличие большого числа независимо действующих продавцов и покупателей товаров, работ, услуг.

6.Свободное ценообразование - как результат непосредственного взаимодействия платежеспособного спроса и предложения.

7.Ограниченная роль государства - обеспечивающего соблюдение участниками рынка действующего законодательства и гарантирующего соблюдение конституционных прав и свобод граждан.

Столь специфическое (упрощенно - широкое) толкование понятия РН объясняется практическим, прикладным (инженерным) характером задач, требующих, в отличие от фундаментального научного подхода, максимального сосредоточения на принципах организации процессов, а не на границах РН. Именно ясное видение ключевых принципов функционирования РН позволяет выявлять наиболее “узкие” места вновь формирующихся рыночных отношений и позволяет реально судить о степени “рыночности” тех или иных процессов. И даже если впоследствии окажется, что преобразованный участок деятельности не вписывается в классические толкования границ РН, практическая полезность проведенной работы не уменьшится.


1.2. Базовые составляющие деятельности на рынке недвижимости

Для удобства анализа проблемы формирования инфраструктуры рынка недвижимости деятельность участников рынка недвижимости подразделяется на две составляющих:

-Индивидуальные действия участников РН, направленные на производство полезных свойств недвижимости (производственная деятельность).

-Действия по достижению договоренностей между участниками РН о разделении труда, координации усилий и распределении результатов деятельности (так называемые “транзакции” - действия, которых не было только в экономике Робинзона до появления Пятницы, т.к. ему не с кем было договариваться, координироваться и делиться).

В ходе развития РН происходит количественное и качественное развитие обеих составляющих деятельности участников РН.

Развитие производственной деятельности происходит по вполне очевидным путям (совершенствование технологий производства, рост интенсивности труда, снижение издержек производства и т.д.) и характеризуется вполне очевидными результатами (увеличение количества и улучшение качества, расширение ассортимента продукции). Для каждой отрасли производства на РН существуют известные примеры производственного развития, настолько наглядно демонстрирующие пути и способы этого развития, что дополнительные комментарии в этом вопросе становятся излишними. По сути дела, весь научно - технический прогресс в области производства объектов недвижимости и является совокупностью примеров развития производственной деятельности на РН.

Иначе обстоят дела с развитием транзакционной составляющей деятельности на РН. Эту сторону развития РН и хотелось бы рассмотреть гораздо подробнее, ибо формирование инфраструктуры РН связано, прежде всего, с задачами минимизации издержек транзакционной составляющей деятельности участников РН.

Для более детального рассмотрения транзакционной составляющей деятельности на РН необходимо развернуть толкование транзакции до исчерпывающего перечня элементарных операций, входящих в ее состав. В первом приближении такой перечень имеет вид:

1.Сбор информации о текущем состоянии РН (спросе, предложении, технологиях работы и т.д.)

2.Планирование взаимодействий.

3.Обсуждение интересов и планов взаимодействия, ведение переговоров.

4.Принятие решения о формах и характере взаимодействия (достижение договоренностей).

5. Закрепление достигнутых договоренностей (оформление договора, заключение сделки.)

6.Взаимодействие участников в процессе совместного использования ресурсов.

7. Взаимная мотивация участников отношений.

8.Координация усилий взаимодействующих сторон.

9.Контроль за исполнением обязательств взаимодействующими сторонами.

10.Применение санкций к участникам отношений, не исполняющим принятые решения.

Упрощенно транзакции можно представить как набор действий участников отношений в рамках заключения сделок с правами собственности на ресурсы и обеспечение их исполнения.

Именно в целях придания транзакциям на РН должных характеристик формируется институциональная инфраструктура РН как набор стабильно воспроизводимых взаимодействий (отношений) участников РН.

Так как в рыночных системах ключевым постулатом отношений участников является свобода выбора характера и формы их взаимодействия, то в основе институциональной инфраструктуры РН лежит индивидуальная мотивация участников рынка, а именно - их стремление получить минимально затратный доступ к необходимому им ресурсу.

Объединяя определения, сформулированные в предыдущих абзацах, получаем итоговое понятие институциональной инфраструктуры РН:

Институциональная инфраструктура РН - это набор путей (механизмов) доступа участников РН к ресурсам РН, минимизирующих транзакционные издержки (издержки взаимодействия между участниками РН).

Именно к минимизации транзакционных издержек участников рыночных процессов приводит эволюционное развитие институциональной инфраструктуры рынка недвижимости.

Как комментарий к этому определению, ниже приводится перечень наиболее характерных транзакционных издержек[1].

-.Издержки поиска информации.

Издержки такого рода складываются из затрат времени и ресурсов, необходимых для ведения поиска, а также из потерь, связанных с неполнотой и несовершенством получаемой информации.

-Издержки ведения переговоров.

Представляют собой отвлечение значительных средств на проведение переговоров об условиях обмена, на заключение и оформление контрактов. Сюда же относятся потери из-за неудачно заключенных, плохо оформленных и ненадежно защищенных соглашений.

-Издержки измерения.

Это затраты на соответствующую измерительную технику, на проведение собственно измерения, на осуществление мер, имеющих целью обезопасить стороны от ошибок измерения и, наконец, потери от этих ошибок.

-Издержки спецификации и защиты прав собственности.

Это расходы на содержание судов, арбитража, государственных органов, затраты времени и ресурсов, необходимых для восстановления нарушенных прав, а также потери от плохой их спецификации и ненадежной защиты.

-Издержки оппортунистического поведения.

Это затраты вследствие недобросовестного поведения, нарушающего условия сделки или нацеленного на получение односторонних выгод в ущерб партнеру. Под эту рубрику попадают различные случаи лжи, обмана, бездельничанья на работе, манкирования взятыми на себя обязательствами и т.п.

-Издержки “политизации”.

Это издержки, сопровождающие принятие решений внутри организации и состоящие, как минимум, из двух составляющих:

-.Издержки коллективного принятия решений.

Эти издержки происходят вследствие того, что принятие решений большинством голосов не обеспечивает оптимальных результатов, а также по причине того, что сам процесс выработки совместных решений может поглощать много времени, усилий и средств. Кроме того, ресурсы растрачиваются при попытках образования коалиций и в ходе их борьбы между собой, (отдельные группы могут пытаться использовать механизм принятия коллективных решений для повышения своего благосостояния за счет других).

-Издержки влияния (централизованное принятие решений).

Это потери в эффективности из-за искажения информации агентами, которые поставляют ее вышестоящим инстанциям и которые пытаются таким образом воздействовать на их решения. К этой же категории относятся время и усилия, которые тратятся в попытках повлиять с выгодой для себя на решения, принимаемые другими. Кроме того, это затраты, необходимые для предотвращения политизации внутренней жизни фирмы и сокращения издержек влияния.


1.3.Возможные формы институциональной инфраструктуры РН.

Каждой форме институциональной инфраструктуры РН соответствует своя, особая конфигурация транзакционных издержек. Так, рынок сравнительно эффективнее в плане экономии информационных издержек, тогда как административные процедуры обеспечивают сокращение затрат на ведение переговоров; внутри организации высока опасность “отлынивания”, в отношениях между организациями - угроза “вымогательства”” рыночные сделки сопровождаются высокими издержками по измерению качеств продукта, а иерархические структуры несут большие потери из-за существования издержек влияния.

Один из пионеров транзакционного подхода, Мак-Манус, так охарактеризовал сравнительные преимущества рыночного и централизованного механизмов экономической координации: “В общем, рыночные институты имеют тенденцию к экономии на издержках оппортунистического поведения, тогда как административные институты - к экономии на издержках ведения переговоров. Их воздействие на издержки по защите прав собственности более противоречиво. В то время как рыночные институты имеют большое преимущество в силу заинтересованности самих агентов в защите своих прав, административным решениям может благоприятствовать экономия на масштабах.

В случае стабильной повторяемости производственных операций в рамках сложившегося разделения труда организация принимает жесткую, иерархическую форму. При этом набор транзакций жестко фиксируется в форме регламентов и инструкций, предусматривающих заранее единственно возможные процедуры заключения сделок, координации усилий и взысканий.

При такой форме организаций транзакционные издержки (накладные расходы) колеблются в интервале от 15 до 30 % себестоимости выпускаемой продукции на каждый уровень заключения сделок и координации (иерархический уровень). Суммарные транзакционные издержки в подобных институтах способны доходить до 200% к себестоимости производства (государственные объединения и министерства).

Наибольшую распространенность организации такого вида получили в серийном материальном производстве (промышленные, строительные и т.д. производственные предприятия, а также в государственных учреждениях).

Для деятельности с меньшей предсказуемостью порядка осуществления производственных операций (торгово-закупочная деятельность, финансовые операции, инновационная (инжиниринговая) деятельность) формируются менее жесткие, адаптивные институты взаимодействия, предусматривающие достаточно большое разнообразие производственных транзакций. Фиксация отношений сотрудничающих сторон в этом случае производится в форме контрактов (договоров), определяющих предмет взаимодействия, обязательства и ответственность сторон и не фиксирующих, как правило, порядок выполнения сторонами своих обязательств.

Транзакционные издержки в этом случае резко снижаются и колеблются, как правило, в пределах 0,5-15% от стоимости работ (комиссионное вознаграждение, коммерческая маржа).

Для институтов, чей предмет деятельности не может быть полностью определен ввиду многоплановости и широты охвата задач (профессиональные, религиозные, общественные объединения, политические партии, благотворительные и прочие целевые фонды) единственной доступной формой упорядочения транзакций является установление критериев индивидуальной оценки транзакций на предмет их полезности достижению целей организации.

При этом обязательными атрибутами подобного упорядочения являются:

-Цели организации (набор ожидаемых результатов деятельности организации)

-План достижения целей (программа (заветы) организации).

-Принципы построения отношений между членами организации (кодексы профессиональной этики, межличностных отношений  организации).

-Эталоны правил и принципов достижения целей организации.

-Бренды, логотипы, стяги, гимны и т.д., артефакты, озвучивающие и расцвечивающие цели и принципы деятельности организации.

Транзакционные издержки в этом случае определяются размером благотворительных пожертвований, профсоюзных и партийных взносов (церковных десятин и цеховых сборов в прошлом), и не превышают, как правило, 0,1-3% от производственных издержек.

В составе институциональной инфраструктуры РН присутствуют в той или иной форме все перечисленные виды организаций.


1.4.Выводы из раздела.

Основной целью формирования и последующего развития институциональной инфраструктуры РН является минимизация издержек взаимодействия участников РН (транзакционных издержек) в ходе осуществления ими своих функций на РН.

Именно через анализ размеров и формы транзакционных издержек, возникающих в ходе осуществления деятельности на РН, лежит наиболее конструктивный путь к формированию (синтезу) институциональной инфраструктуры РН, как набора механизмов эффективной минимизации транзакционных издержек РН.

Принимая же во внимание изначально заданные “рыночные” принципы осуществления взаимодействий участников деятельности на РН, нужно достичь высокой эффективности и качества моделирования эталонного набора институтов инфраструктуры РН.

 
РАЗДЕЛ 2.СТРУКТУРА И ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ РН.


2.1.Базовый набор процессов рынка недвижимости.

В целях вовлечения недвижимости в экономический оборот РФ необходимо восстановить стабильное функционирование базового набора процессов РН.

Очень важно при рассмотрении деятельности и отношений профессиональных участников на вновь формируемом рынке недвижимости опираться на базовый набор процессов, осуществлявшихся в дореформенное время, пусть и старыми, централизованными методами, но понятный и доступный сегодня для широкого круга профессиональных деятелей. Через комбинирование набора процессов со вновь возникшими ввиду рыночных реформ элементами (совместно с реформированием методов осуществления процессов) можно получить профессиональную деятельность нового качества, именуемую сегодня новыми понятиями (девелопмент недвижимости, риэлторская деятельность и т.д.), сохраняя при этом преемственность понятийного аппарата и кадрового состава участников рынка. Вовлечение, таким образом, существующих форм деятельности и действующих профессионалов в реформирование РН создает ситуацию мягкого, эволюционного развития технологий работы на рынке. Развития, не отторгающего сложившуюся культуру профессиональных сообществ, существующих сегодня в рассматриваемой предметной области, а развивающего и дополняющего эту культуру лучшим мировым опытом. Формой такого подхода является приводимый ниже перечень некоторых базовых, элементарных процессов РН, объединяемых в новые комплексные совокупности - девелопмент, оценка, риэлторская деятельность, управление недвижимостью и т.д.

Применяемая система классификации процессов РН основана на описании этапов жизненного цикла объекта недвижимости.

В перечне приводятся данные о процессах РН, находящихся сегодня в стадии реформирования и становления и, следовательно, требующих нового законодательного и нормативно - методического обеспечения. Приводимый перечень, безусловно, не является исчерпывающим и дополняется с появлением новых “горячих точек “ на “карте” реформируемого рынка недвижимости.

Критериями оценки качества преобразования процессов являются соответствие характера отношений его участников ключевым принципам РН, описанным в п.1.1. настоящей работы.

Таблица 1. Базовый набор процессов рынка недвижимости

Вид деятельности на рынке недвижимости

Раздел деятельности рынка недвижимости

Перечень базовых процессов

Комплексные (комбинированные) процессы рынка недвижимости

Риэлторская деятельность

Девелопмент недвижимости

Управление недвижимостью

Производство (развитие) недвижимости

Формирование замысла

Градостроительное проектирование

 

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

 

Планирование места размещения и назначения объекта недвижимости

Функциональное зонирование территорий

   

Приобретение прав на производство объекта недвижимости (новых свойств объекта недвижимости)

Согласование технических и иных условий

   

Оформление прав на застройку (на реконструкцию объекта недвижимости)

   

Архитектурное проектирование объекта недвижимости

   

Ресурсное и техническое обеспечение строительства

Производство строительных материалов

   

Производство оборудования

   

Производство строительной техники

   

Организация строительства (реконструкции утилизации)

Распределение подрядов на строительные работы

   

Поставка материалов, комплектующих и оборудования

   

Утилизация предыдущего объекта недвижимости

   

Производство строительных работ на новом объекте

   

Финансирование производства (развития) недвижимости

Расчет инвестиционного проекта

   

Осуществление взаимных расчетов с поставщиками и подрядчиками

   

Страхование риска застройки

   

Кредитование строительства

   

Продажа долей строительства инвесторам

   

Оформление прав собственности на построенный объект недвижимости

Госприемка объекта недвижимости в эксплуатацию

   

Формирование объекта недвижимости как предмета права

   

Оформление прав собственности инвесторов

   

Регистрация прав собственности инвесторов

   

Страхование прав собственности инвесторов

   

Управление недвижимым имуществом

Управление недвижимостью

Управление государственной недвижимостью

   

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

Управление муниципальной недвижимостью

   

Управление частной недвижимостью

   

Управление ведомственной недвижимостью

   

Кондоминиумы и товарищества собственников жилья

   

Финансирование эксплуатации

Оценка доходности (затратности) недвижимости

   

Осуществление платежей и расчетов

   

Эксплуатация недвижимости

Ресурсное обеспечение недвижимости

   

Обслуживание и осмотр недвижимости

   

Восстановление полезных свойств недвижимости

   

Налогообложение недвижимости

Оценка недвижимости в целях налогообложения

   

Взимание налога с недвижимости

   

Распоряжение недвижимым имуществом (товарооборот недвижимого имущества)

Установление правил и ограничений использования недвижимости и сервитуты

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

   

Формы передачи прав (правомочий) собственности на недвижимое имущество

Конкурсные торги, тендеры и аукционы

   

Накопление пула ценных бумаг

   

Распределение по очередности

   

Решение суда (арбитражного суда)

   

Приобретение доли строительства

   

Лотерея

   

Нотариальное закрепление индивидуального соглашения о передаче прав (правомочий)

   

Завещание прав (правомочий)

   

Передача прав (правомочий) собственности на недвижимое имущество

Передача правомочий в: аренду

-найм

-залог (заклад)

-полное хозяйственное ведение

-оперативное управление

   

Отчуждение:

-дарение

-мена

-купля-продажа

-наследование

-исполнение судебного решения

-взыскание по векселю

-приватизация (деприватизация)

-национализация

   

Регистрация прав собственности

Формирование объекта недвижимости как предмета права

   

Регистрация физико-технических параметров объекта недвижимости

   

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

   

Финансирование приобретения прав собственности

Оценка для целей распоряжения

   

Единовременная оплата сделки

   

Ипотечное кредитование покупки

   

Целевое дотирование и субсидирование

   

Накопление средств

   

Залог недвижимости

   

Страхование прав собственности

Страхование титула собственности на недвижимое имущество

   

Страхование недвижимого имущества

   

Изъятие прав собственности у предыдущего владельца

Добровольная передача прав

   

Изъятие прав по решению суда

   

Изъятие прав по исполнительной надписи нотариуса

   

Национализация имущества

   

 

2.2.Виды недвижимого имущества.

Приведенный выше базовый набор процессов РН имеет специфические особенности для каждого вида недвижимого имущества:

-земельных участков;

-зданий;

-помещений;
-сооружений;

-предприятий как имущественных комплексов;

-участков недр;

-участков шельфов;

-обособленных водных объектов;

-лесов;

-многолетних насаждений;

-воздушных кораблей;

-морских судов;

-космических кораблей.

Используя классификацию как систему упорядочения информации об участниках РН и сопоставляя ее с набором процессов РН и объектов недвижимости, можно получить в первом приближении данные о размерах и конфигурации рынка недвижимости.

В качестве примера масштабности задач воссоздания инфраструктуры рынка недвижимости в РФ можно рассчитать количество эталонных технологий (т.е. технологий деятельности в данной области, которые можно принять за эталон для дальнейшего распространения), необходимых для осуществления полного набора процессов со всеми видами объектов недвижимости.

70 базовых процессов * 15 видов объектов недвижимости = 1050.

Принимая во внимание территориальную специфику (наличие особенностей РН в регионах и городах), количество эталонных технологий можно смело увеличивать на два порядка (89 регионов, несчетное число городов, минимум 2-3 вида организации, участвующих в технологической цепочке).

Итоговое количество работоспособных эталонных институтов инфраструктуры рынка прогнозируется, таким образом, в интервале от 50000 до 100000

Учитывая же массовый характер деятельности и бурный рост рынка недвижимости, полное число необходимых институтов инфраструктуры рынка недвижимости смоделировать весьма непросто.



 
РАЗДЕЛ 3. РАЗВИТИЕ ИНСТИТУЦИОНАЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ


3.1. Рынок недвижимости как совокупность институтов

Рассматривая задачи становления цивилизованного рынка недвижимости в РФ, целесообразно представить рынок в виде упорядоченного набора институтов, имеющей своей целью обеспечение эффективного доступа участников производства и потребления полезных свойств недвижимости к ресурсам и минимизацию издержек взаимодействия.

В этом случае вполне уместно в целях разработки стратегии организационного развития применить выкладки, сделанные в предыдущих разделах. Наиболее актуальными представляются следующие тезисы:
Рынок недвижимости, как совокупность институтов, представляет собой макроэкономическую среду, в которой транзакционные издержки процесса производства и потребления полезных свойств недвижимости стремятся к минимуму. Иными словами, в данной среде организуются эффективные и недорогие процедуры:

-заключения сделок по приобретению прав и делегированию обязанностей;

-координации действий участников;

-защите интересов участников и минимизации рисков;

-применению санкций к нарушителям.


3.2. Институциональная инфраструктура рынка недвижимости

Институциональная инфраструктура рынка недвижимости представляет собой сеть организационных узлов, в каждом из которых минимизируются те или иные транзакционные издержки (например, Институт единой государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним минимизирует риск утраты прав собственности и иных вещных и обязательственных прав на объект недвижимости; Институт риэлторской деятельности минимизирует издержки совершения сделок с правами (правомочиями) собственности на объекты недвижимости и т.д.


3.3. Развитие институциональной инфраструктуры рынка недвижимости

Развитие институциональной инфраструктуры рынка недвижимости заключается в последовательном воссоздании эффективных систем взаимодействия участников рынка недвижимости, необходимых для функционирования процессов производства и потребления полезных свойств объектов недвижимости.

Примерами наиболее массового взаимодействия участников рынка недвижимости являются сегодня взаимодействия:

-”Производитель - Потребитель” - в основном договорные отношения юридического лица - производителя с юридическим и физическим лицами - потребителями;

-”Производитель - Производитель”

-отношения совместного членства в профессиональном объединении;

-отношения совместной деятельности и партнерства в производственных проектах;

-договорные отношения подряда, поставки, комиссии и пр.

-”Производитель - Регулятор”:

-отношения лицензирующего органа с лицензиатом;

-отношения пайщиков (акционеров) в инвестиционном проекте;

-отношения совместного членства в некоммерческих организациях.


3.4.Организации - профессиональные участники РН как элементы институциональной инфраструктуры РН.

а. Профессиональные участники рынка недвижимости.

Кроме институтов, непосредственно производящих товары, работы и услуги на РН, в число профессиональных участников РН в данном рассмотрении включаются предприятия, организации и учреждения, имеющие в составе выполняемых функций блоки, являющиеся неотъемлемыми частями технологий рынка недвижимости.

Учитывая их значительный объем и территориальную распределенность процессов РН, целесообразно переходить от перечня профессиональных участников РН к их классификации.

В качестве базовых признаков такой классификации можно использовать:

1.Классификацию по уровню организации.

-участники международного уровня

-зарубежные участники

-участники уровня РФ

-участники уровня субъекта РФ

-участники уровня городов РФ.

2.Классификацию по форме организации.

-государственные учреждения и организации

-муниципальные учреждения и организации

-самофинансируемые организации

-физические лица

3.Классификация по форме деятельности.

-органы законодательной, исполнительной и судебной власти

-профессиональные и общественные объединения, некоммерческие организации

-образовательные учреждения

-научно - исследовательские и проектные учреждения

-предприятия сферы услуг и коммерческие организации

- предприятия материального производства

-финансовые институты.

Из числа профессиональных участников РН целесообразно особо выделить институты, наиболее активно участвующие в формировании инфраструктуры РН, и, следовательно, требующие к себе первоочередного внимания:

б. Институты правового обеспечения рынка недвижимости:

Формируются на базе сотрудничества органов законодательной и исполнительной власти РФ и субъектов РФ с научно - исследовательскими, общественными и производственными институтами рынка недвижимости в двух базовых вариантах:

-Системы ретрансляции зарубежного опыта законодательного регулирования в данной области и формирования аналогичных российских правовых актов.

-Системы правового оформления опыта работы российских структур и законодательного закрепления, сложившихся на практике отношений.

в. Институты технологического обеспечения РН.

Создаются на основе действующих систем электронного обмена информацией с учетом специфических особенностей предметной области (РН) и включают в свой состав

-Банки данных эталонных технологий, методик и нормативов РН, доступные для широкого круга участников рынка

-Системы информационного обмена между участниками РН.

г. Институты организационного развития РН.

Базовый набор таких институтов содержит специфические институты инфраструктуры РН, выполняющие функции генерации новых видов деятельности на рынке и воспроизводящие эталонные системы отношений участников РН (иначе - инструменты формирования институциональной инфраструктуры РН):

Некоммерческие и иные организации - интеграторы усилий, направляемых на развитие инфраструктуры рынка недвижимости российскими государственными институтами, производственными и коммерческими предприятиями, а также зарубежными организациями - миссионерами.

Общественные и саморегулируемые организации, профессиональные объединения - формирующие и поддерживающие культуру профессиональных сообществ участников РН и базовые стандарты взаимодействия профессиональных сообществ с государством и обществом.

Образовательные и учебно - методические учреждения - формирующие кадровый потенциал профессиональных сообществ и воспроизводящие эталонные технологии работы на РН.

Органы государственной поддержки и регулирования - формируемые в структуре органов исполнительной власти и местного самоуправления, осуществляющие государственную поддержку и регулирование профессиональной деятельности на РН.

Эталонные базовые финансовые институты, производственные и коммерческие предприятия - профессиональные участники РН, осуществляющие практическую деятельность на РН и формирующие базовый набор товаров, работ и услуг на РН на основе новых технологий работы.

 


РАЗДЕЛ 4. СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ ФОРМИРОВАНИЕМ ИНСТИТУЦИОНАЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

Исходя из понимания огромной широты и разноплановости задач развития институциональной инфраструктуры рынка, наиболее приемлемой формой управления этим развитием является делегирование функций развития наиболее компетентным и достойным профессионалам рынка.
Ключевыми задачами в этой области являются:

1. Подбор (воспитание) достойных партнеров.

2. Делегирование функций развития с учетом профессиональной принадлежности и заинтересованности партнеров.

3. Устройство координационного канала между сотрудничающими профессионалами.

Учитывая тот факт, что достоинство деятеля может быть доказано лишь реальным преуспеванием, выбирать в партнеры по управлению развитием инфраструктуры рынка недвижимости следует лишь тех, кто на этом рынке уже достиг серьезных высот и сформировал должный капитал (ум, деньги, связи, положение)

При этом в процессе подбора должно соблюдаться “правило первого лица” - человек - партнер должен быть полноправным лидером в той сфере деятельности (на той территории, в той профессиональной нише и т.д.), которая, предполагаемо, будет ему делегирована для развития.

Само делегирование должно быть результатом осознания партнером важности задач развития рынка недвижимости и проявления его готовности самостоятельно осуществлять дополнительную деятельность, сверх своих обычных усилий, в рамках делегированного ему участка работ.

Компенсацией за эти дополнительные усилия со стороны партнера становится приоритетный доступ к координационным каналам системы управления развитием рынка недвижимости (информационным сетям системы управления, банкам технологий, координационным мероприятиям и т.д.), а также приоритетное место в соответствующей области во вновь формируемой табели о рангах рынка недвижимости, предоставляющее возможности выхода на качественно новые формы взаимоотношений с лидерами окружающих профессиональных сообществ.

Очень важно отметить следующие моменты:

а. Ставка на особенную, «надкорпоративную», философию российского профессионала рынка недвижимости позволяет “вытащить”, “выбить” человека из плена его корпоративных установок и изменить его личностные приоритеты в пользу общего дела. “Обращенный” таким образом в единую “недвижимую” веру профессионал, обладающий значительным потенциалом опыта и связей в своей области, способен стать мощным источником развития делегированного ему сегмента без каких-либо дополнительных инвестиций и льгот со стороны системы управления.

б. Делегирование прав эксклюзивного развития территориальной (профессиональной) ниши должно производиться исключительно на основании доказанного превосходства претендента в своей области и наличия у него четко выраженного самостоятельного устремления во что бы то ни стало добиться первенства в данном виде деятельности. Подтвержденное реальными практическими достижениями честолюбие в сочетании с идеологической подпиткой устремлений способно поддерживать практически неиссякаемую энергию и активность выбранных в партнеры рынка недвижимости “детей солнца”.
в. Координационный канал, взаимосвязывающий «маркетмейкеров», должен являться источником идеологической поддержки реформаторов, обеспечивающим их твердой уверенностью в необходимости сверхусилий

(“Если уж вы, достойнейшие из достойных, не сумеете достичь своих вершин, то кто же тогда их достигнет?”), так и представляющим возможность обращения к наиболее передовым технологиям работы на рынке недвижимости и участия в формировании мероприятий законодательного и административного обеспечения этих технологий.

г. Базовой основой для построения такого канала является корпоративная информационная система, выполняющая функции оперативного обмена информацией (электронной почты и телеконференций) и банка эталонных технологий деятельности на рынке недвижимости.

в. Итоговое состояние системы управления развитием инфраструктуры рынка недвижимости будет определяться количеством и уровнем энергетики вовлеченных в совместную деятельность профессионалов рынка недвижимости.

 
РАЗДЕЛ 5. РАЗВИТИЕ ИДЕОЛОГИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

В качестве новых систем отношений на РН особого рассмотрения требует вопрос формирования эталонной идеологии РН.

В понятие “Идеология рынка недвижимости” вкладывается смысл иерархически упорядоченного набора морально - этических и деловых ценностей, исповедуемых участниками рынка, в сочетании с инструментарием поддержания ценностных установок действующих и вновь появляющихся участников рынка. Иными словами, на одной стороне медали с названием “Идеология рынка недвижимости” запечатлена эталонная личная философия участника рынка недвижимости, побуждающая его действовать в соответствии с необходимыми общечеловеческими и корпоративными, внутрирыночными ценностями, а с другой стороны приделана крепкая ручка, позволяющая использовать первую сторону в качестве штампа , пропечатывающего (вколачивающего) личные философии в головы участников рынка недвижимости.

Упрощенная модель личной философии участника рынка недвижимости (как, впрочем, и всякого другого рынка), может быть представлена в следующем виде:

1. Ключевыми постулатами личной философии профессионала рынка недвижимости, как и идеологии РН, являются:

а. Ярко выраженный индивидуализм, жажда личных профессиональных достижений и принятие индивидуальной ответственности за свое дело.

б. Трезвая самооценка своей индивидуальности и осознанное поддержание личных деловых качеств в рамках норм, принятых в профессиональном сообществе, а именно, поддержание и развитие:

-Личного ума, выражающегося в высоком профессионализме и адекватной реакции на внешние факторы.

-Собственной, не зависящей от поведения других, порядочности, проявляющейся в честности, обязательности и ответственности за свои слова и поступки.

-Собственной активности, деятельности, проявляющейся в каждодневной энергичной самостоятельной работе.

2. Мерой количественной и качественной оценки индивидуальных деловых качеств профессионала рынка является его личный капитал, измеряемый:

-размером личного кредита;

-степенью профессионализма (объемом знаний, опыта и навыков работы в конкретных областях рынка недвижимости)

-объемом и уровнем стабильных деловых контактов и статусом, личным положением в среде партнеров по бизнесу, потребителей и регуляторов.

 
3. Целью профессиональной карьеры участника рынка недвижимости является накопление персонального капитала (денег, знаний, коммуникаций, положения), как меры оценки его индивидуальных деловых качеств (ума, порядочности, деятельности).

4.Краеугольным камнем идеологии рынка недвижимости как инструмента привития необходимых постулатов в личные философии участников рынка недвижимости вполне может стать апелляция к чувству сопричастности каждого гражданина к судьбе своей страны, сформулированная в следующем виде:

- Сегодняшнее состояние России близко к критической точке. Страна переживает рецидив извечных своих болезней: нищеты, глупости, воровства и безделья. Единственным стопроцентно надежным способом спасения России, не грозящим кровавыми операциями и осложнениями и доступным буквально каждому россиянину, вне зависимости от его местонахождения и должности является спасение одной стапятидесятимилионной части России, одного нищего, глупца, вора и бездельника. Себя самого.

- И если ты, такой достойный и неординарный (ибо мало кто в трезвом уме считает себя недостойным и посредственным) не сможешь переломить обстоятельства и заработать свое богатство, свой капитал, сохранив и преумножив свой ум, порядочность и энергию на таком свободном, бурно развивающемся и, следовательно, перспективном рынке, каким является рынок недвижимости (а это в действительности так и есть, тут не поспоришь), то еще одна часть России зачахнет в нищете, глупости и лени.

 
РАЗДЕЛ 6. КОРПОРАТИВНАЯ ИНФОРМАЦИОННАЯ СИСТЕМА РН


6.1. Цель формирования корпоративной информационной системы РН

Целью формирования корпоративной информационной системы РН является содействие развитию цивилизованного рынка недвижимости через организацию доступа профессиональных участников рынка недвижимости к современным технологиям деятельности и обеспечение максимально возможной информационной прозрачности рынка недвижимости.


6.2.Основные задачи корпоративной информационной системы РН

Основными задачами корпоративной информационной системы РН являются:

- Катализация процессов реформирования рынка недвижимости путем расширения информационного обмена между его участниками;

- широкомасштабное тиражирование высоких технологий работы на рынке недвижимости;

- правовая, методическая и информационная поддержка развивающихся сегментов рынка недвижимости.


6.3.Результатом деятельности корпоративной информационной системы РН

Результатом деятельности корпоративной информационной системы РН должно стать удовлетворение потребностей участников рынка недвижимости в учебно - методической и справочной информации, а также организация эффективного информационного обмена между профессионалами РН.
Региональные узлы корпоративной информационной системы РН могут иметь как все возможности, реализованные в Координационном центре, так и любой заданный их набор.
Информационная технология должна обеспечить развитие и совершенствование корпоративной информационной системы РН  путем быстрого и простого тиражирования отработанных на опытном участке технических и программных решений.


 
РАЗДЕЛ 7. ОПИСАНИЕ ЭТАПОВ ПРОЦЕССА ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ ИНСТИТУЦИОНАЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ РН.

На основе наработок действующих российских и зарубежных институтов инфраструктуры рынка недвижимости формируется набор базовых методов осуществления профессиональной деятельности на РН и норм отношений участников РН.

Формализованное описание базовых методов деятельности и норм отношений участников РН производится в виде законодательных и нормативных актов, а также учебно-методических и справочных материалов.

Законодательные и нормативные акты в совокупности с учебно-методическими и справочными и иными материалами формируют банки технологий осуществления процессов РН.

В рамках формирования эталонных технологий производится исчерпывающее описание имеющихся (внедренных) проектов по различным сегментам рынка недвижимости (например, зонирование, налогообложение, ипотечное кредитование и т.д.).

С помощью систем информационного обмена, формируемых базовыми институтами инфраструктуры рынка недвижимости, эталонные технологии тиражируются среди профессиональных участников РН.

Органы государственного регулирования и поддержки РН стимулируют внедрение в практику работы профессиональных участников РН эталонных технологий работы и осуществляют контроль за соблюдением законодательства РФ и качества работы институтов РН.

Набор эталонных процедур правового и институционального (организационного) развития РН совместно с банком эталонных технологий и узлом информационной системы РН транслируется в региональные некоммерческие организации - интеграторы развития инфраструктуры рынка недвижимости.

Региональные некоммерческие (а также других видов) организации - интеграторы развития инфраструктуры рынка недвижимости инициируют создание в регионе недостающих институтов инфраструктуры рынка недвижимости и организует пилотные проекты по внедрению эталонных технологий рынка недвижимости в практику работы профессиональных участников рынка недвижимости.

В ходе обмена опытом работы и информационными материалами между интеграторами развития РН формируется корпоративная межрегиональная система содействия развитию инфраструктуры РН, обеспечивающая активное продвижение программы реформ.

 
РАЗДЕЛ 8. ИТОГОВЫЕ ОБОБЩЕНИЯ.

Базовый набор процессов рынка недвижимости можно представить в виде двух составляющих:
- набора отношений участников рынка недвижимости в процессе профессиональной деятельности (взаимосвязи участников РН) или ТРАНЗАКЦИЙ (сделок)
- набора типовых видов профессиональной деятельности, осуществляемых участниками рынка недвижимости над свойствами объектов недвижимости (функции участников РН)

Новые, эффективные системы отношений (ТРАНЗАКЦИЙ) участников рынка недвижимости в основной своей массе устанавливаются через законодательное закрепление взаимных прав, обязанностей и ограничений сторон в каждой конкретной области профессиональной деятельности участников РН.

Новые виды профессиональной деятельности участников РН основываются на современных технологиях работы на РН, закрепляемых в форме нормативно - методических документов, а также в виде образцовых моделей организаций-эталонов данного направления деятельности

Новая практика профессиональной деятельности отношений участников РН в ходе ее осуществления закрепляются в виде институциональной инфраструктуры рынка недвижимости - набора организаций, стабильно поддерживающих установленные технологии деятельности и нормы отношений на рынке недвижимости в течение длительного времени.

Комплекс элементов инфраструктуры РН, рассмотренный в настоящей работе, предоставлен на Схеме 1.



[1] Источник классификации – статья Р.И. Капелюшникова «Категория транзакционных издержек», опубликована в сборнике материалов Института коммерческой инженерии "Как это делается: финансовые, социальные и информационные технологии", выпуск 3, 1994 год

Прочитано 3049 раз