Вы здесь:   Главная

КОНЦЕПЦИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ УЧАСТКА ПОД ЗАСТРОЙКУ

Автор 

 

КОНЦЕПЦИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ УЧАСТКА ПОД ЗАСТРОЙКУ

АДРЕС УЧАСТКА: *****

ЗАКАЗЧИК: *****

РЕЗЮМЕ: *****

 


Объект исследования: Земельный участок общей площадью около …га, расположен по адресу: Московская область …

Цель исследования: Реализация девелоперского проекта, разработка концепции развития территории на основе проведенных анализов местоположения и привлекательности территории, анализа рынка загородной недвижимости Московской области

Задачи исследования:

  • Характеристика рынка загородной  жилой недвижимости
  • Оценка местоположения участка
  • Оценка и анализ транспортной доступности земельного участка
  • Анализ инвестиционных предложений
  • Анализ предложения на рынке загородной жилой недвижимости
  • Анализ спроса на рынке загородной жилой недвижимости
  • Предложение концепции будущего объекта

Основные выводы маркетинга:

1. Исследование было проведено в несколько этапов:

  • 1-й этап: анализ макроэкономических показателей рынка недвижимости, анализ рынка загородной недвижимости … направления
  • 2-й этап: изучение параметров местоположения исследуемого участка, оценка потенциала исследуемого участка, целесообразности строительства объектов загородной недвижимости
  • 3-й этап: выработка основных концептуальных характеристик будущего объекта

2. Исследование земельного участка позволило проанализировать информацию об объектах недвижимости в зоне непосредственно прилегающей к исследуемому объекту, определить детальную информацию о процессах, тенденциях рынка загородной недвижимости, концептуальной направленности объекта

Основная идея проекта: Основная архитектурная идея проекта – максимально сохранить естественную природную среду в поселке, не превратить окружающий лес в городской регулярный парк. Создать гармонию существования человека и природы. Данная экологическая концепция делает жилой комплекс весьма привлекательным местом для проживания. Каждый участок имеет свою водную территорию, что позволяет создать свою частную рекреационную зону на воде, в виде причала, пирса, острова на сваях и т.д.

Основные объемные параметры проекта:

  • Территория под застройку: 50 Га,
  • Площадь возводимых объектов: 75 000 кв. м.
  • Кол-во домовладений 200

Экономические показатели проекта:

Доходы проекта: 300 000 000 $

Расходы проекта: 180 000 000 $

Средства инвестора проекта (максимальное отвлечение):35 000 000$

Валовая прибыль:20 000 000 $

IRR: 25%

Заключение:

В качестве наилучшего и наиболее эффективного варианта использования участка, мы рекомендуем строительство загородного поселка с сопутствующей инфраструктурой в объемах, описанных в расчетах.

1.       Анализ состояния макроэкономики России. Макроэкономические показатели

1.1.        Итоги 2009 года для российской экономики

2009 год для России стал периодом существенного ухудшения основных показателей экономического развития. ВВП сократился почти на 8% по сравнению с ростом в 5,6% годом ранее, обвальным оказалось падение инвестиций (на 17%), существенно больше стал уровень безработицы. Вместе с этим, несмотря на негативные явления, удалось сохранить социальную стабильность и устойчивость финансовой системы, не допустить массовых банкротств и резкого снижения уровня жизни. Впрочем, это удалось, скорее, благодаря накопленным за предыдущий период определенным резервам и внешним факторам, а не комплексу антикризисных мер российских властей.

 Характерно, что на фоне значительного снижения доходов бюджета, государственные расходы только увеличились. Восстановление баланса бюджетной системы через оптимизацию кредитно-денежной политики становится актуальной задачей в кратко- и среднесрочной перспективе. В тоже время за период благоприятной внешней конъюнктуры не была проведена до конца ни одна системная реформа в социально чувствительных сферах: пенсионном обеспечении, образовании, здравоохранении.

Рост безработицы и снижение спроса на рабочую силу не стало причиной качественной сменой модели организации трудовой занятости, так как государство из политических соображений стремилось снизить масштабы возможного социального недовольства.

 Развитие событий в 2009 г. наглядно проиллюстрировало, что российская экономика успешно интегрировалась в систему мирохозяйственных связей, однако пока не стала, за исключением ряда сырьевых отраслей, значимым центром силы, способным влиять на ситуацию. Соответственно, ключевым фактором, влияющим на перспективы экономики России остается ситуация в мире и конъюнктура сырьевых цен.

 Основные экономические тенденции для 2009 года:

 Стабилизация в финансовой сфере, обусловленная больше изменением внешнеэкономической конъюнктурой, нежели действиями правительства;

  • Начало восстановительного роста в промышленности;
  • Снижение рентабельности в большинстве отраслей реальной экономики, повлекшее запуск программ оптимизации бизнеса, что в свою очередь привело к уменьшению реальных доходов населения;
  • Предотвращение системных цепочек банкротств в ряде секторов;
  • Повышение уровня как хозяйственного, так и институционального уровня присутствия государства в экономике[1].

 Кризис негативно сказался на качестве модели экономического развития России. До 2008 г. рост базировался на расширении внутреннего спроса за счет т. н. «кредитного бума», как потребительского, так и в промышленности, и притоку экспортной валютной выручки. В 2009 г. больше всего пострадали инвестиционно-ориентированные сектора, в то время как сырьевые отрасли показали интенсивные темпы восстановления.

 Именно сырьевой экспорт превратился в 2009 г. в основной фактор восстановительного роста. На фоне обвального падения в машиностроении и снижение инвестиционного спроса это означает углубление структурных диспропорций российской экономики. По итогам 2009 г. прирост чистого экспорта в ВВП составил 56,8%. Этот показатель сохранял положительную динамику на протяжении всего года[2].

 Эффект импортозамещения оказался довольно слабым, несмотря на значительную коррекцию обменного курса.

 Таблица 1. Основные показатели развития экономики России, 2007-2009гг.

   

Показатель

Ед. изм.

2007

2008

2009

ВВП

млрд. руб.

33248

41429

39101

 

% к пред.пер.

8,5

5,2

-7,9

Промышленное производство

% к соотв. пер. пред.года

6,8

0,6

-9,3

Инвестиции в основной капитал

% к соотв. пер. пред.года

22,7

9,8

-16,2

Реальные доходы населения

% к соотв. пер. пред.года

12,1

1,9

2,3

Инфляция

% к пред.пер.

11,9

13,3

8,8

Безработица

% экон. актив. нас.

6,1

6,4

8,4

 

 

 

 

 

Федеральный бюджет

 

 

 

 

доходы

млрд. руб.

7779

9274

7337

 

% ВВП

23,4

22,4

18,8

профицит

млрд. руб.

1796

1708

-2300

 

% ВВП

5,4

4,1

-5,9

Консолидированный бюджет

 

 

 

 

доходы

млрд. руб.

13368

16004

13421

 

% ВВП

40,2

38,6

34,4

профицит

млрд. руб.

1990

2012

-2427

 

% ВВП

6,0

4,9

-6,2

Стабилизационный фонд

млрд. руб.

3849

 

 

Резервный фонд

млрд. руб.

 

4028

1831

Фонд национального благосостояния

млрд. руб.

 

2584

2769

Цена нефти Urals

долл./барр.

68,9

94,8

60,4

Экспорт

млрд. долл.

354,4

471,6

303,4

 

% ВВП

27,3

28,2

24,6

Импорт

млрд. долл.

223,5

291,9

191,8

 

% ВВП

17,2

17,5

15,6

Золотовалютные резервы

млрд. долл.

478,8

427,1

439,0

 

мес. импорта

20,4

14,0

20,8

Денежная масса M2

% к соотв. пер. пред.года

47,5

1,7

16,3

Обменный курс (средний за период)

руб/долл

25,6

24,8

31,7

Индекс реального курса рубля к доллару

% к пред.пер.

15,0

-0,2

-0,4

 

дек 1997 г. = 100%

130,6

129,1

128,7

Внешний долг РФ

млрд. долл.

471,0

479,9

469,7

по методологии ЦБ

% ВВП

36,4

28,9

38,1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   Источники: Росстат, Минфин, Банк России

 Экономический рост в 2009 г. оказался несбалансированным, сконцентрированным в ТЭКе и металлургии. Отчасти поэтому на высоком уровне остались кредитные риски и низкая степень доступности кредитных ресурсов для предприятий.

1.2.        Макроэкономические показатели: 1 полугодие 2010г.

В 1 полугодии 2010 года состояние российской экономики значительно улучшилось. Основными факторами роста стали: повышение доходов от главных отраслей-экспортеров продукции (нефть, газ, металлы), замедление темпов роста инфляции и постепенное восстановление внутреннего спроса.

Таблица 2. Основные показатели развития экономики России, 1 полугодие 2009 – 2010 гг.[3]

Показатели

2009 год

2010 год

август

январь- август

август

январь- август

Справочно:

июль

 

       

 

Экономический рост, в % к соответствующему периоду предыдущего года

 

       

 

ВВП1)

90,5

90,1

102,4

103,7

102,5

Индекс промышленного производства2)

89,3

86,5

107

109,2

105,9

Инвестиции в основной капитал

81,6

79,9

110,93)

102,83)

100,8

 

       

 

Инфляция, прирост в %

 (за период)

Потребительские цены

0

8,1

0,6

5,4

0,4

Цены производителей промышленных товаров

1,4

13,5

3,3

9,6

0,6

 

       

 

Финансы населения

Номинальная начисленная среднемесячная зарплата, в руб.

18335

18087

208994)

203834)

21325

Реальная зарплата, в % к соответствующему периоду предыдущего года

94,8

96,7

106,64)

105,14)

106,6

Реальные располагаемые денежные доходы, в % к соответствующему периоду предыдущего года4)

90,9

99,9

107,9

105,6

106,2

 

       

 

Деньги и кредит

Денежная масса (М2) (изменение за период), в %

1,4

-1,4

2,01)

12,61)

0,8

Обменный курс, в руб. за 1 долл. США (средний за период)

31,63

32,72

30,34

30,18

30,69

Индекс реального курса рубля к доллару США, в %

99,45

93,8

101,6

103

102

 

       

 

Внешнеэкономическая деятельность, в млрд.долл.США

 

       

 

Экспорт товаров5)

27,3

179,1

31,81)

253,51)

32,06)

Импорт товаров 5)

15,6

113,9

23,51)

148,71)

21,06)

Международные резервы (изменение за период)

7,638

-16,735

0,959

36,816

14,106

1) Оценка Минэкономразвития России.

 

2) Агрегированный индекс производства по видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Производство и распределение электроэнергии, газа и воды", с учетом поправки на неформальную деятельность.

 

3) В качестве весов используется структура валовой добавленной стоимости по видам экономической деятельности за 2008 базисный год. 3) Оценка Росстата.

 

4) Предварительные данные.

 

5) По методологии платежного баланса.

 

6) Включая оценку Банка России взаимной торговли Российской Федерации с Республикой Казахстан. Оценка произведена в виду отсутствия официальной статистической информации в связи с отменой с 1 июля 2010 г. таможенного оформления товаров на российско-казахской границе в рамках Таможенного Союза

 

             

 Источник: Минэкономразвития России

Экономическое оживление, начавшееся  в середине прошлого года, после положительной динамики роста в течение первых двух кварталов 2010 года,  сменилось паузой. В августе, так же как и в июле, динамика ВВП с исключением сезонности, по оценке Минэкономразвития России, снизилась на 0,4 процента. Основной вклад в снижение динамики внесло сельское хозяйство, которое обеспечило около 60% снижения динамики ВВП. Низкие темпы  в августе, так же как и в июле, отмечены в транспорте.

 К положительным факторам развития экономики в августе можно отнести возобновление роста инвестиций и строительства. Высокими темпами продолжают развиваться обрабатывающие производства. Начавшееся восстановление инвестиционного и продолжение роста потребительского спроса при снижении влияния фактора аномально жаркой погоды в оставшиеся месяцы года  могут способствовать восстановлению положительной динамики роста ВВП.

По сравнению с августом прошлого года, по оценке Минэкономразвития России, ВВП увеличился на 2,4% и за восемь месяцев в целом его прирост составил 3,7% к соответствующему периоду прошлого года.

В августе наблюдается  значительное ускорение инвестиционной активности: Прирост инвестиций по сравнению с июлем (с исключением сезонного и календарного фактора) оценивается на уровне 4,3% (против спада в июле на  2 процента).

 В годовом исчислении по сравнению с августом прошлого года прирост составил 10,9 процента.

Объем работ по виду деятельности «Строительство» с исключением сезонности в августе сложился на 1,7% выше июльского значения. Динамика к соответствующему периоду прошлого года также вернулась в область положительных значений. В августе зафиксирован рост объема работ на 3,4% (в июне было снижение на 2,5 процента). Ввод жилых домов в августе составил 3,8 млн. кв. метров, что выше уровня предыдущего месяца на 22,4%, с исключением сезонности прирост составил 8,4  процента.

 Увеличение инвестиционного спроса сказалось на динамике промышленного производства. С исключением сезонной и календарной составляющих по промышленности в целом после спада в июне-июле, в августе отмечается незначительный рост производства - на 0,1%, в том числе в обрабатывающих производствах – на 0,5 процента.

 Положительной динамикой с исключением сезонности  в августе характеризуются производство машин и оборудования (прирост к июлю – на 1,7%), производство резиновых и пластмассовых изделий (1,7%), химическое производство (0,8%), производство кокса, нефтепродуктов и ядерных материалов (0,7 процента). Наибольшее снижение отмечено в производстве кожи, изделий из кожи и производстве обуви (на 3,2%), в прочих производствах (на 1,6 процента).

 По сравнению с августом прошлого года прирост промышленного производства составил  7 процентов.

 Последствия летней засухи значительно повлияли на динамику сельскохозяйственного производства. По итогам августа производство продукции сельского хозяйства по сравнению с августом прошлого года снизилось на 19,1 процента.

 По отношению к экономически активному населению уровень безработицы понизился с 7% в июле до 6,9% в августе. Однако с исключением сезонности уровень безработицы несколько увеличился - с 7,5% в июле до 7,6% в августе.

Продолжается рост реальной заработной платы по сравнению с прошлогодними показателями. В августе прирост составил 6,6% к августу 2009 года. С исключением сезонного фактора – снизился на 0,1% по сравнению с июлем текущего года. Положительным моментом является снижение на 1,4% по сравнению с предыдущим месяцем задолженности по заработной плате.

 Реальные располагаемые доходы населения с исключением сезонного эффекта в августе снизились на 1,2 процента. По отношению к августу прошлого года прирост составил 7,9 процента.

 Потребительские расходы населения сохраняют положительные темпы роста по сравнению с прошлогодними показателями – в августе прирост составил 6,5% к августу 2009 года. Вместе с тем с исключением сезонности оборот розничной торговли в августе снизился на 0,5% по сравнению с июлем текущего года.

 Экспорт товаров в августе 2010 г., по оценке, составил 31,8 млрд. долларов США (116,4% к августу  прошлого года и 99,5% к июлю текущего года).

Импорт товаров в августе, по оценке, составил  23,5 млрд. долларов США (151,1% к августу прошлого года и 111,9% к июлю 2010 года).

Засуха и повышение мировых цен  в странах -экспортерах   оказали основное влияние на  рост цен на  внутреннем рынке.  В августе инфляция на потребительском рынке составила 0,6 процента. За восемь месяцев цены выросли на 5,4% (восемь месяцев  2009 г.- 8,1%) , за годовой период – на 6,1 процента. 

1.3.        Влияние макроэкономических факторов на рынок недвижимости

В современных условиях мировой экономики, связанных с процессами глобализации и развитием общества потребления, невозможно рассматривать отдельные отрасли экономики России в отрыве от основных макроэкономических и политических процессов, происходящих как в мировом масштабе, так и в самом государстве.

Рассматривая рынок недвижимости в России, в частности Москвы и Московской области, следует отметить те факторы, которые оказывают на него непосредственное воздействие, а именно:

  • Динамика ВВП (темпы экономического роста);
  • Динамика цен на основные сырьевые ресурсы (нефть);
  • Динамика курса основных валют (доллар США, Евро);
  • Уровень инфляции;
  • Политическая ситуация.

 Важно понимать, что все макроэкономические показатели в итоге оказывают свое влияние на цены на недвижимость, но спрогнозировать поведение этих показателей - процесс достаточно трудоемкий и сложный. Однако, при анализе рынка недвижимости необходимо учитывать динамику этих показателей.

В ближайший год не стоит ожидать роста цен на объекты недвижимости. Только наиболее ликвидные объекты загородной недвижимости будут демонстрировать небольшие темпы роста цен. Загородный рынок в плане инвестиционных вложений все-таки более привлекателен – сказывается профессиональный девелопмент объектов. На качественные объекты всегда есть спрос.

На рынке недвижимости отсутствуют предпосылки для резкого падения цен, в первую очередь потому, что крупные землевладельцы не используют кредиты для рефинансирования стоимости недвижимости, а снижение цен девелоперами загородной недвижимости на первичном рынке может быть кратковременным и только для поддержания текущей ликвидности объектов. В данный момент времени есть некоторая «чувствительность» цены, которая связана с кризисом ликвидности некоторых объектов, в дальнейшем «чувствительность» цен к кризисному сужению рыночного спроса будет уменьшаться и будет увеличиваться к росту спроса. Возможно некоторое снижение цен на городскую недвижимость, так как девелоперы часто используют в этом сегменте заемные средства для реализации своих проектов, а также можно ожидать снижение числа реализуемых проектов, связанное с отсутствием кредитного финансирования.

Стабилизация кризисного состояния экономики даст стимул к оживлению рынка недвижимости. Дефицит качественных предложений на вторичном рынке и адекватных предложений первичного рынка во всех сегментах рынка загородной недвижимости, а также постоянно высокий стабильный спрос на качественные объекты– основной стимул роста цен.

Спрос не только не уменьшится, а увеличится, потому что лучшей альтернативы для защиты денег, чем загородная недвижимость в ликвидном поселке — нет. К тому же предложение на рынке в ближайшее время резко снизится в связи с переделом рынка: небольшие компании продают некоторые объекты более крупным компаниям, а также замораживается не неопределенное время большое количества вновь открытых проектов у девелоперов мелкого и среднего уровня.

И если сейчас рынок переживает некоторую стагнацию, поскольку инвесторы пытаются понять, как действовать в изменившихся условиях, то в ближайшем будущем затишье, безусловно, прекратится, и иного развития как оживление роста цен невозможно.

Прибыль инвесторов за сегодняшнее вложение средств в инвестиционные проекты может существенно увеличится. А премия за риск для покупателей может быть также очень высокой.

В настоящий момент, практически все аналитики называют земельные активы сектором рынка, в меньшей степени подверженным влиянию финансового кризиса.

Данный сектор подвержен целому ряду противоречивых факторов.

Факторы, влияющие на рост стоимости земли:

 1.      В связи с ужесточением политики в области оборота земель на рынке все реже появляются первичные предложения крупных земельных наделов.
 2.   Инвесторы, которые вывели средства с фондового рынка, ищут возможности надежных вложений. По статистике компаний («МУЛЬТИ ГРУПП», «Геодевелопмент», «Большая земельная компания» и др.) количество обращений потенциальных покупателей участков увеличилось.
 3.       В настоящий момент практически все наиболее ликвидные участки (с отсутствием обременений, у «Большой воды», лесные) удерживаются собственниками либо продаются по неадекватно высоким ценам. Таким образом, спрос на интересные участки смещается все дальше от Москвы, вовлекая в оборот земли на значительном удалении.
 4.       Государственный механизм выделения земельных участков под застройку коснется в первую очередь индивидуальных застройщиков, и не снизит стоимость земельных участков для реализации крупных проектов.

 Факторы, влияющие на снижение стоимости земли:

 1.       Трудности с привлечением инвестиций у девелоперов – потенциальных покупателей крупных земельных участков для реализации проектов.
 2.       Снижение ликвидности земельных участков за счет увеличения стоимости лэнд-девелопмента (изменения категорий и видов разрешенного использования земель, обеспечения инженерной инфраструктурой и т.п.) и как следствие снижение доходности девелоперских проектов;
 3.       Повышение рисков связанных с правовым статусом земельных участков и юридической чистотой сделок приведших к текущему правовому статусу.

В совокупности вышеописанные факторы приведут к некоторому снижению темпов роста стоимости земельных участков. Однако, в любом случае, можно говорить о сохранении роста стоимости на уровне не ниже инфляции, а по наиболее интересным и ликвидным участкам возможен существенный рост.

 В условиях многократного возрастания рисков девелоперских проектов, инвестиции в ликвидные земельные участки являются надежным вложением средств.

 В сложившейся ситуации девелоперы, способные сконцентрировать ликвидные земельные участки и осуществить проекты лэнд - девелопмента, окажутся в заведомо выигрышной ситуации к моменту стабилизации на рынке недвижимости.

1.4.         Конъюнктура рынка загородной недвижимости в предыдущие годы (2008-2009гг.)

Рынок загородной недвижимости неоднороден. Наибольшую долю в общем объеме рынка коттеджных поселков устойчиво занимает все-таки сегмент загородного жилья бизнес–класса.

 На долю организованных поселков эконом–класса приходится намного меньшая доля, хотя спрос на данные предложения гораздо выше (диаграмма 1).

 


[1] Итоги 2009 года и прогноз экономического развития на долгосрочную перспективу: Обзор экономических тенденций №70 // Центр макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП), февраль 2010 г. С. 6-7

[2] Экономико-политическая ситуация в России: Апрель 2010 г. // Институт экономики переходного периода (ИЭПП), апрель 2010 г. С. 18.

[3] Об итогах социально-экономического развития Российской федерации в январе-августе 2010 года

 

 

Прочитано 1883 раз