Вы здесь:   Главная

К вопросу о строительстве социального жилья

Автор 

Состояние  жилищной сферы –  важнейшего социального компонента    основных фондов   страны –  может сегодня быть охарактеризовано  как проблемное. Низкие показатели средней жилищной обеспеченности граждан,   технического состояния жилища,     неблагоприятные изменения структуры жилого фонда при растущей доле  ветхого и    аварийного фонда, близкая к критической амортизация систем жилищно-коммунального хозяйства и ряд других подобных факторов говорят об  этой реальности.

 

 Кроме того, в рамках социально-демографической   динамики страны   недостаточное развитие жилищной сферы препятствует становлению гражданского оптимизма и социальной устойчивости, выводит решение обычных для каждой семьи целей обретения полноценного жилья за горизонт разумного ожидания и расчета. Десятки лет усилий и доходов  всей семьи должны  полностью направляться в стоимость жилья с ценой  лишь одного  квадратного метра равному квартальному  доходу этой семьи. Очевидно, что подобное положение не может длиться бесконечно. Оно будет изменено тем или иным способом и достаточно быстро.

 Национальный проект направлен на исправление положения, на развитие жилищного сектора, но при этом ориентирован преимущественно на кредитно-финансовые механизмы  расширения платежеспособности спроса и почти совсем не затрагивает вопросов активного, продуцирующего плана – жилищного строительства и его генерального обобщающего  уровня – градостроительства.

Для решения  жилищной проблемы  России нужна государство-преобразующая форма общенационального усилия. Это, по сути, постановка задачи, прямо нацеленной на результат.  Необходимо попытаться организационно и технически  достигнуть  выхода строительного конвейера на мощность 100-130 млн. кв. м жилья в год,    а затемпод обеспечение этой задачи подстроить политический и государственный строй.

 То есть не просто ждать    выполнения или невыполнения контрольных цифр объемов ежегодного  ввода, отстраняясь от государственного   воздействия на реальные узлы и механизмы   управления развитием событий, но,  напротив,  активно формировать новую реальность, сопротивление проявлениям  которой будет нарастать просто в силу инерционности и вязкости сцепок сложившейся системы. Эффективность преодоления сопротивления сред, прежде всего – административно-управленческой,   проектно-строительной,  институциональной,  покажет меру продуктивной эффективности  и социальной ответственности политической структуры страны.

 Многие исходные  условия для мгновенного, практически скачкообразного роста жилищного строительства  - имеются. Это условия, выполнение которых открывает путь к новым формам российской социальной  урбанизации и технически должно обеспечиваться новым российским градостроительством, способным в срок 10-15 лет кардинально видоизменить условия жизни народа России. Требуется воссоздание в новых условиях   опыта государственно скоординированных действий множества участников  градостроительного процесса, прежде всего – государственных и муниципальных, открывающих дорогу инициативам частных инвесторов и лиц.  

 Накопление и постоянный прирост финансовых ресурсов, имеющий место все последние годы, оказывает сильное инвестиционное давление на рынок недвижимости. Однако стремительно растущее материальное расслоение населения привело к тому, что рынок недвижимости стал практически рынком богатых, приравняв его к рынкам предметов роскоши. Проявившееся намерение  строить массовое социальное жилье в ценовых категориях, приближающихся к  реально доступным, может привести к парадоксальному результату – дальнейшему росту цен на открытом рынке жилья в виду сокращения объемов предложения.  

 Социальное жилье начнет активно играть свою  позитивную роль лишь в условиях быстрого роста объемов ввода, причем роста, регулируемого по  структуре строительства. От трети до половины объемов ввода должно приходиться на индивидуальное и усадебное  жилищное строительство (семейные инвестиции, частные земельные участки\усадьбы  в пригородных зонах, средних и малых городах, селах, использование собственного труда в строительстве и отделке), до четверти – на строительство многоэтажных многоквартирных домов преимущественно секционного типа в городах, остальное – на малоэтажную застройку многоквартирными домами (блокированные односемейные, блок-квартирные, секционные). Каждая из указанных типологических групп характеризуется своими показателями плотности застройки, требованиями к коммунальной инфраструктуре и комплексности застройки, используемым строительным материалам, условиям включения в транспортную систему, в том числе с учетом быстро  растущего  уровня автомобилизации. 

 Социальное жилье, предоставляемое гражданам по социальному найму, будет относится главным образом ко второй и третьим группам, рассчитываться на небольшие жилые единицы, проектируемые по социальным нормам. Местом размещения жилых образований, включающих социальное жилье, должны стать земли, вовлекаемые в состав земель поселений и нуждающиеся в инженерной подготовке под строительство за счет средств бюджетов разных уровней.

 На весьма дорогих землях поселений в их сегодняшних границах, строительство социального жилья нерационально. Тем более, что земли застройки  занимают сегодня в  составе земель РФ катастрофически малую долю – примерно 0,4% ( 7,5 млн. га из 1,7 млрд. га земель РФ). Это на порядки ниже, чем в Англии, например, или в Германии. В этом смысле Германия по   площади предназначаемого для жизни пространства относительно размеров благоприятной для жизни части территории страны  в несколько раз превосходит Россию. В Германии более 10%   земель под застройкой поселений, у нас – менее  0,4%. Таким образом, в стране крайне мало разрешенных  для жилищного строительства территорий. 

 В целях развития социального жилья как важнейшей    части  Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» требуется сформировать систему  государственных и муниципальных политик  по направлениям градостроительного, технического и институционального содержаний.

 1. Градостроительная политика – реализация установки на вовлечение в земли застройки новых территорий, осуществляемое посредством документов территориального планирования   -  схем территориального планирования РФ и частей РФ,  субъектов РФ, их частей и генеральных планов муниципальных образований.

Сегодня 2,9 млрд. кв. м существующего жилого фонда занимают 7,5 млн. га, что соответствует средневзвешенной плотности застройки 400 кв.м на 1 га территории. При строительстве 100 млн. кв. м жилья в год и средневзвешенной плотности строительства  500 кв. м на 1 га потребуется каждый год отводить под застройку, осуществлять правовую и инженерную подготовку  200 000 га или 2 тыс. кв. км. И этот процесс должен быть непрерывным в течение многих лет. Совокупная площадь земель под жилой застройкой  должна вырасти за ближайшие 10-15 лет (срок действия генеральных планов) на 2-3 млн. га и составить не менее 10-12 млн. га. 

Однако ныне разрабатываемые документы территориального планирования не предусматривают этого развития. Поскольку  разработку указанных документов осуществляют государственные и муниципальные органы за счет своих бюджетов, то именно на них лежит ответственность за острейший дефицит земель под застройку, полностью искажающий стоимостные показатели жилищного строительства за счет двойного-тройного увеличения цены продаж над ценами его себестоимости.

 2. Техническая политика включает все вопросы технического и нормативного регулирования застройки,  вопросы  конструктивно-технологического  нормирования в проектировании и строительстве, производстве и использовании строительных материалов. За эту сферу также ответственно государство. Впоследствии, после введения закона о СРО часть этой работу смогут принять на себя эти организации. Но важно, что   объемы строительства порядка 80-100 млн. кв. м в год могут быть достигнуты  только на основе индустриальных поточных методов массового домостроения из унифицированных  и стандартизированных элементов и конструкций с максимально достижимой по условиям капиталоемкости долей их заводского изготовления.

Структура жилищного строительства по этажности и типам зданий является базой для определения номенклатуры производимых строительных материалов. В свою очередь ценовые ограничения на энергоемкость производства приведут к росту доли   натуральных и местных строительных материалов – дерева и изделий на его основе, натуральных утеплителей и пр., что окажет ценовое давление на выбор типа и этажности домов. При опережающем предложении земли под застройку и, соответственно,  снижении цен на  жилье до среднего  уровня 10-15 тыс. руб. за 1 кв. м.,  развитие     малого и среднего бизнеса в строительстве будет подталкивать к последовательной оптимизации типологии и структуры жилищного строительства в рамках резко расширившегося за счет снижения цены продаж платежеспособного спроса.

 3. Институциональная политика. Поскольку государство на уровне РФ и субъектов  отвечает за два важнейших, основополагающих стратегических направления – разработку документов территориального планирования (земля, подготовленные территории под застройку) и общее техническое регулирование (регламенты, нормы, сертификация, методики) должны быть сформированы субъекты, осуществляющие эту деятельность не только в форме конкурсов между подрядными организациями, как правило не специализирующимися на такого рода деятельности, но также и способные самостоятельно осуществлять разработку стратегий развития.

Именно так были подготовлены федеральные законы «Об основах федеральной жилищной политики», первый Градостроительный кодекс РФ, Генеральная схема расселения на территории РФ,  ФЦП «Жилище» и ряд нормативных документов, заложивших основы второй жилищной революции  в России (первая – 1956 год). Сегодня, в фазе становления новой российской социальной урбанизации и нового, отвечающего ей градостроительства, пришло время преобразования строительного бизнеса в градостроительный, время массового   строительства  доступного и комфортного жилья для граждан России. Национальный проект ставит в целом именно эту задачу.

Прочитано 1841 раз