Вы здесь:   Главная

К вопросу о развитии рынка доступного жилья в системе федеральной жилищной политики

Автор 

            Федеральная жилищная политика призвана   сформулировать  стратегический уровень  представления о методах решения жилищной    проблемы в стране, исходя из   системной экспозиции и оценки влияющих на нее факторов.

 

            Исходная ситуация характеризуется сегодня  значительным накоплением неблагоприятных    тенденций, к главным из которых относятся следующие:

-   нарастающее старение жилого фонда страны и обеспечивающих систем коммунальной  инфраструктуры, в массе своей перешедших рубеж ремонтопригодности и  подлежащих выбытию из эксплуатации в течение ближайшего десятилетия;

-   крайне низкие показатели объемов нового жилищного строительства – 0,23 кв.м /чел. в год (33,8 млн. кв. м в 2002 г.) и концентрация большей части этих объемов в весьма высокой ценовой нише около 16,5 тыс. руб./кв. м (включая  2,5 тыс.руб., приходящихся на инфраструктуру) при превышении роста цены продаж над ценой   строительства более чем   в 1,5  раза;

-  резкое расхождение  числа семей, состоящих в очереди на улучшение жилищных условий – 4,3 млн. в 2002 г. и числа семей, эти условия улучшивших – 0,23 млн.;

-  доля населения, отвечающего условиям платежеспособного спроса на жилье,  составляет 1,2%, а с учетом максимально быстрого развития ипотечного кредитования граждан увеличится до 5-6%  при доле населения, желающего улучшить жилищные условия – 77% .

             Принятая линия  всемерного содействия  ипотеке направлена на  решение  весьма важной задачи расширения сегмента платежеспособного спроса, однако при этом необходимо принять во внимание, что в настоящее время цену на рынке жилья диктует производитель. При весьма незначительном росте стоимости строительства за последние годы стоимость жилья на первичном рынке выросла более чем в 1,5 раза, хотя   основные фонды   обновлялись слабо (износ около 45%).

            Основные объемы долгосрочного кредитования приобретения жилья приходятся на вторичный рынок – на него пришлось около 90%  из примерно 600 млн. долларов в 2003 году, а всего количество  ипотечных кредитов, выданных за 2001-2002 гг.,  составило около 10 тысяч.  При этом получатели  кредитов фактически  насильственно помещаются в нишу рынка дорогого многоэтажного жилья  с применением   тяжелого железобетона, доля которого в общих объемах строительства   составляют сегодня более 70%.

            С полной уверенностью можно утверждать, что в предстоящий период федеральная жилищная политика должна сосредоточиться на поощрении и поддержке развития жилищного строительства и градостроительства, продолжая линию содействия ипотечному кредитованию граждан. Должно быть обеспечено встречное движение – расширение платежеспособного спроса за счет  1) распространения механизмов кредитования потребителей и ипотеки  и   2) создания массового высококачественного жилья, строящегося на основе новых технологий, материалов, систем локального и автономного инженерного оборудования,  в  новой ценовой нише   6-8 тыс. руб./кв.м.

             Ключевым, первостепенным по важности вектором федеральной жилищной политики, реализующим конституционную задачу поощрения   жилищного строительства, является его  развитие   на рыночных принципах   конкуренции  производителей.   Цель ежегодного наращивания  объемов строительства не менее чем на 4-5 млн. кв. м в ценовой нише до 8 тыс. руб./кв. м  требует   переноса  в текущем периоде   центра тяжести на стимулирование и налоговое регулирование  производителя, его кредитование и поддержку в противовес приоритету  кредитования  потребителя.  Иначе потребитель будет и дальше вынужденно поощрять рост стоимости жилья,  поддерживаемый   собственниками  строительного бизнеса,   пользующихся абсолютной отсталостью современного российского градостроительства. Самый явный тому признак – доля земель поселений составляет в России чуть более 1% в общей структуре земель, что в десятки раз уступает показателям стран с аналогичным уровнем урбанизации.

 Тип  градостроительства  и  характер возводимого жилища в этой ценовой нише станет  принципиальной инновацией для России, переходящей к постсоветской урбанизации – новые  поселения  массового усадебного индивидуального жилья в пригородных зонах больших городов, развитие малых городов, агломераций сочетания больших, малых городов  и сельских поселений;  новые строительные материалы на основе дерева, местные строительные материалы, эффективные утеплители,  композиты;  малые и автономные системы инженерного оборудования. 

            Для  этого потребуется:

- перейти к новому поколению градостроительных и технологических методов и перестать уповать на уклады и градостроительные приемы  середины прошлого века, в рамках которых осуществляется  почти всё сегодняшнее градостроительство и  предлагаемые   правовые его модификации;

-  совместно с субъектами РФ осуществить пилотные проекты и программы жилищного строительства, приняв  за  целевую задачу полное решение в течение 4-х лет вопросов строительства жилья для военнослужащих и лиц, уволенных (увольняемых) в запас,  на территориях, которым придать статус особого градостроительного регулирования федерального значения;

-   провести решительную модернизацию проектно-градостроительной сферы, системы управления градостроительным планированием территорий России,  осознав, что именно здесь находится поле  основных стратегических решений в жилищной политике и жилищно-коммунальном хозяйстве;

-  создать и апробировать на практике несколько работоспособных схем реализации масштабных инвестиционно-строительных проектов на основе кредитных и кооперированных источников финансирования,  сформировать организационные, менеджеральные, инвестиционные и правовые механизмы осуществления  проектов в русле стратегических целей, способных придать целостность и системность множеству узкопредметных  и частных предложений.

             Уменьшающееся народонаселение России в значительной своей части расселено сегодня в   плотно застроенных    и продолжающих теми же методами застраиваться городах, жилищно-коммунальное хозяйство которых близко к завершению амортизационных сроков  эксплуатации. Назрела острая необходимость решительных  качественных перемен в градостроительстве и жилищной политике. По сути  необходима градостроительная революция, имеющая общенациональное и политическое значение:  нужно в 2-3 раза увеличить территории земель поселений; гармонизировать систему расселения Центр – Юг – Сибирь – Дальний Восток;  сменить привычные формы многоэтажного железобетонного строительства на  образцы усадебного индивидуального жилища, отвечающего требованиям энергосбережения, энергоэффективной коммунальной   инфраструктуры и уровню автомобилизации 200-300 а/м на тысячу жителей;   строить в год по меньшей мере 70-80 млн. кв. м жилья и в течение ближайшего  десятилетия восполнить выбытие сотен миллионов квадратных метров   жилья первых поколений массового крупнопанельного домостроения.

            Для подобных целенаправленных мер имеются определенные предпосылки, однако существующие сегодня способы и методы управления развитием страны и формирования политических решений  должны  быть дополнены  более развитым блоком анализа стратегических целей развития и соответствующей подстройкой  текущих действий. Нужно воспользоваться тем,  что в рыночной экономике правовое и налоговое регулирование государства  позволяет выходить на эффект «засеянного поля», где  всходы – повсеместны и их рост идет как-бы сам по себе. Это много более продуктивно в сравнении с централизованной  «высадкой клумбы», где предусмотрены специальные гнезда каждому.  Новое градостроительство России может базироваться только на методах конкурентной  рыночной экономики и правового регулирования развития.

Прочитано 1889 раз