Вы здесь:   Главная

К вопросу о способах решения жилищной проблемы

Автор 

Для решения современной  жилищной проблемы  России нужна госпреобразующая форма общенационального усилия. Это, по сути, обратная постановка задачи. Для начала необходимо максимально раздвинуть разрешительный коридор действий в  жилищно-градостроительной сфере  и приступить к  действиям по ее модернизации,      а затем под обеспечение этой деятельности подстроить политический и государственный строй.

 

То есть не ждать пассивно, когда  существующее политическое руководство страны проведет  реформу  в своем понимании правильности  способов ее претворения в жизнь, а начать осуществлять реформирование,  упереться в невозможность развития, обусловленное как раз нынешними способами,  и уже под нужды развития  подстроить политическую структуру.

Многое  могут сделать местные органы самоуправления, скоординированные между собой на горизонтальном уровне и с выходом на органы власти субъекта РФ. Показателен пример Краснодарского края: на уровне горизонтального взаимодействия четырёх муниципальных образований (города Краснодара, Клинского, Красноармейского и Северского районов) и при соответствующих решениях краевого уровня  могут быть  решены  все проблемы   за счёт изменения назначения земель  и выделения   площадок  под усадебную застройку с учетом   близости  к транспортно-инженерной  инфраструктуре города, районов  и   края.

Необходимо гораздо более активное использование земли под нужды населения – для жилища, участков, объектов социального назначения. Для этого требуется разработать документацию территориального планирования на уровне муниципального образования и субъекта Федерации. По отдельности никто из них проблему не решит. То же самое, например,  для города   Новосибирска и Новосибирской области или любых других – даже областных центров – муниципальных образований.

Городские муниципалитеты не имеют прав на изменение категории земель, как и  территориальные административные районы, городские округа,  но последние, имея значительные резервы территорий, могут часть из них через документы градостроительного планирования  подготовить под застройку и социальные объекты.   Муниципальные образования    могут договориться между собой,  подготовить совместные документы и представить их в субъект Федерации, который может принять решение об изменении назначения земель. По отдельности же не получится.

Для более эффективного решения проблемы, повышения успеха его проведения надо перевести вопрос в лозунг, максимально упростить его.

Мы строим мало, так как строить негде. Это наследие социалистического градостроительства. В стране под жизнь населения отведено фантастически мало территорий.

Земли селитебных территорий  городов и посёлков  в течение всех лет реформы так и остались  на уровне 7,4  -  7,6 млн. га, что занимает около 0,4%   в  1,7 млрд. га  земель Российской Федерации.

Это на порядки ниже, чем в Англии, например, или в Германии. В этом смысле Германия по   площади предназначаемого для жизни пространства относительно размеров благоприятной для жизни части территории страны  в несколько раз превосходит Россию. В Германии более 10%   земель под застройкой поселений, у нас – менее  0,4%. Таким образом, в стране крайне мало разрешенных  для жилищного строительства территорий.  

 

Иерархия федерального, регионального и муниципального уровней компетенции регулирования градостроительства и землепользования. В каких отношения они должны находиться в идеале?

 

Сегодня участие федерального уровня связано в основном с законотворчеством. В практике градостроительства   участие РФ крайне ограничено.  К компетенции федерального уровня относится право  менять некоторые из категорий  земель и резервировать (отводить) земли под строительство объектов федерального значения.

Региональный уровень может изменять назначение  сельскохозяйственных земель, но не  имеет  компетенции менять статус земель лесного и водного фондов. Но всеми этими вопросами по сути сегодня никто  не занимается на практике, т.к. отсутствует сколь-нибудь развитый институт (в смысле – система) проектировщиков пространственного развития. Такое проектирование было раньше, когда города строились за государственный счёт и под массовое жилищное строительство  выделялись  обширные территории как полигоны работы домостроительных комбинатов. Сегодня жилищное строительство – штучный, во всяком случае – малосерийный,  хотя и весьма выгодный бизнес. Сформировавшемуся у нас строительному бизнесу много земли не нужно,  чем ее меньше, тем дороже каждый  строящийся  объект, становящийся дефицитным изначально. К тому же этому бизнесу не под силу обеспечить инженерное оборудование новых территорий. Он исходит из условия подключения к созданным ранее, в прошлом веке, сетям, коммуникациям и базовым социальным объектам.

Что делать в этой ситуации? Ответ прост как всё насущное: отводить   земли под малоэтажное строительство и привязывать его к существующей транспортной  инфраструктуре. Максимально ориентироваться на новые автономные и локальные инженерные системы жизнеобеспечения с небольшим инвестиционным объемом.  Строить из неэнергоёмких строительных материалов, не враждебных экологии человека, как это свойственно  монолитному железобетону, ввести придомовую землю, ландшафт, зелень, чистоту воздуха в обязательную «потребительскую корзину» современного жилища. И конечно же резко расширить платежеспособный спрос не только «от  экономики», за счет ипотеки, кредитов и т.п.,  но и «от градостроительства», снизив стоимость квадратного метра жилья  до естественных для него цифр 150-200 у.е.

Должна быть поставлена гражданская задача: изложить (чиновникам и населению) ясно, что нужно делать и почему  мы имеем сейчас такую цену продаж жилья. Тому две основные причины: 1) потому что нет земли под застройку и 2) нет технологий для строительства усадебных домов на свободной территории.

Что имеет колоссальное  негативное значение, своего рода  общенациональный  стресс, так это старение и выбывание жилищного фонда и технических систем ЖКХ.

 Инженерные сети исчерпали ресурс более чем на две трети и скоро  их невозможно станет чинить. В результате   целые кварталы городов руинизируются и люди будут вынуждены переезжать на свои дачи. Это произойдёт при жизни одного  поколения.   Безудержная руинизация домов станет массовым явлением в течение ближайших 10-15 лет. При этом сети начнут выходить из строя первыми. Когда строили жильё в 50-70 е годы, то система дублировалась многократно и была высоконадёжной за счёт параллельности систем жизнеобеспечения. Потому и сейчас ещё стоит.

Как будет выглядеть домостроительный комплекс России через 5, 10 и 15 лет?

Что будет принципиально нового, чего не существовало в советское время и нет сейчас?

Какие составляющие его, из тех, что сейчас представляются обычными и естественными, исчезнут как нежизнеспособные?

Не будет понятия «домостроительный комплекс», поскольку он сформировался исторически как технология индустриального домостроения. Будут абсолютно диверсифицированные технологии. Будет множество небольших строительных фирм. Если крупные и будут, то «роевые» - представленные множеством мелких фирм, объединённых общим проектированием (для оптимизации поиска рациональных решений и как способ снижения себестоимости строительства) типовых домов (проектирование одного дома целиком предопределено градостроительными условиями).

Сейчас отсутствует, точнее не используется в активе знание, что возможны другие способы строительства.  К этому добавляется и усугубляет градостроительный кризис, отказ государства от территориального планирования. Всё это и ведёт к тому, что нет развития малого строительного бизнеса. Этого не делают и субъекты Федерации. А для девелоперов это совсем не нужно. У нас объём инвестиционного ресурса «мелкозернистый», то есть его объектный объем  стремятся, как правило,  минимизировать. В этом тоже  проблема. Строительный бизнес должен преобразовываться в градостроительный.

Итак, переход от дорогого строительства к дешёвому возможен только через дополнительный массовый отвод земель под эти нужды.  Но таких попыток не делается пока ни в одной области России (кроме, может быть, Белгородской). А строительный бизнес удовлетворён сложившейся ситуацией. Сама  по себе ситуация не исправится, поскольку уровень ввода жилья настолько низок, что хватает и объёма работ и денег. По сути, это закон рынка: рынок на самом деле требует гомеостаза. Рынок – это не развитие, а только торговля, купля-продажа.  Развитие – это появление и рост новой идеи   удовлетворения потребности человека, даже если вначале платежеспособный спрос мал. Для этого   существует а) рисковый, венчурный бизнес, которого мало и б) государство, призванное за счет налогов от прибыльных, устоявшихся форм бизнеса поощрять новые его формы и содействовать национальному развитию.

Это самые первые вопросы, которые встанут сразу же: где территория, на которой строить и где проектная документация, по которой строить?

Появление (на нашем строительном рынке) иностранцев, например канадцев, невозможно. На территории города они не нужны, т.к. строительному бизнесу  выгоднее построить многоэтажный дом, чем малоэтажный. А в пригороде (в селе) это должен быть городской дом с инфраструктурой, необходимыми удобствами и он в канадо-российской редакции будет очень дорог для селян (800-1000 долларов это очень дорого для них).  

Прочитано 1963 раз